Cómo comprar una propiedad en Mallorca siendo extranjero: Guía completa 2026

Mallorca es, desde hace décadas, uno de los destinos más codiciados de Europa para los compradores internacionales de propiedades, y no es difícil entender por qué. Un clima mediterráneo excepcional, infraestructuras de primer nivel, paisajes únicos y una comunidad internacional consolidada hacen de la isla una opción extraordinaria, ya sea para una segunda residencia, una inversión a largo plazo o un cambio de vida definitivo. Comprar una propiedad en Mallorca siendo extranjero es perfectamente posible con independencia de tu nacionalidad, y esta guía te explica exactamente cómo funciona el proceso, paso a paso.

En este artículo encontrarás: los requisitos legales para compradores extranjeros, los gastos e impuestos que debes conocer antes de empezar, el proceso de compra completo, las zonas más demandadas de la isla y los errores más frecuentes que conviene evitar.

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Mallorca?

Sí, sin ninguna restricción. El mercado inmobiliario español está abierto a compradores internacionales de cualquier nacionalidad. No existen valores mínimos de compra, cuotas por nacionalidad ni límites en el número de propiedades que un extranjero puede adquirir.

Vale la pena aclarar que el programa de Visado de Oro español llegó a su fin en abril de 2025. Comprar una propiedad en Mallorca ya no ofrece una vía directa hacia la residencia española. La compra de un inmueble y el derecho a vivir en España son ahora dos procesos completamente separados. Si estás pensando en trasladarte a la isla tras la compra, nuestra guía sobre vivir en Mallorca después de comprar una vivienda te explica todas las opciones disponibles.

Lo que necesitas antes de empezar a comprar una propiedad en Mallorca

Antes de poder firmar ningún contrato ni completar ninguna transacción legal en España, todo comprador extranjero necesita tener tres cosas en orden.

El número NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación fiscal que las autoridades españolas asignan a los ciudadanos extranjeros. Sin él, no puedes:

• Firmar una escritura de compraventa
• Pagar impuestos sobre la propiedad
• Abrir una cuenta bancaria española
• Contratar suministros a tu nombre

Es el trámite administrativo más importante para cualquier comprador extranjero y debe gestionarse antes de que el proceso pueda avanzar. Puedes informarte sobre qué es el NIE y para qué sirve en nuestra guía sobre el NIE en España. Si prefieres que alguien se encargue de todo, contacta con nuestro equipo y lo gestionamos de principio a fin.

Una cuenta bancaria española

Tener una cuenta bancaria española facilita enormemente el proceso. Te permite pagar impuestos, cubrir los gastos de notaría y registro, domiciliar los suministros y gestionar los gastos de comunidad, todo lo cual deberá tramitarse localmente. Los bancos españoles trabajan con compradores extranjeros no residentes, aunque suelen exigir una documentación específica para abrir la cuenta. Si no sabes qué necesitas preparar, escríbenos y te orientamos.

Un abogado independiente

Esto no es opcional. Todo comprador extranjero que adquiera una propiedad en Mallorca debería contar con un abogado inmobiliario español independiente, uno que no tenga ninguna vinculación con el vendedor, el promotor ni la agencia inmobiliaria. Su función es proteger tus intereses: revisar cada contrato antes de que lo firmes, realizar la due diligence legal, verificar la titularidad y comprobar si existen deudas pendientes o irregularidades urbanísticas.

Si quieres que te conectemos con un abogado independiente de confianza de nuestra red, dinos y lo hacemos.

Gastos e impuestos al comprar una propiedad en Mallorca

El precio de compra es solo una parte de lo que vas a pagar. Antes de empezar a buscar propiedad, conviene tener muy clara la estructura de costes total.

Segunda mano: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Para las viviendas de segunda mano, el principal impuesto es el ITP, que en las Islas Baleares se aplica en una escala progresiva:

• Hasta 400.000 euros: 8%
• Entre 400.001 y 600.000 euros: 9%
• Entre 600.001 y 1.000.000 euros: 10%
• A partir de 1.000.001 euros: 13%

Obra nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados

Para las viviendas de obra nueva el ITP no se aplica. En su lugar, el comprador paga:

• 10% de IVA sobre el precio de compra
• 1,5% de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Otros gastos: notaría, registro y honorarios legales

A los impuestos hay que sumar los honorarios de notaría, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios de tu abogado.

¿Cuánto debo presupuestar en total?

Como regla general, planifica entre un 11% y un 15% adicional sobre el precio de compra acordado para cubrir todos los impuestos y gastos. Para un desglose detallado de cada concepto, consulta nuestra guía sobre gastos e impuestos al comprar una propiedad en Baleares. Si quieres una estimación personalizada para una propiedad concreta, contacta con nuestro equipo.

Paso a paso: el proceso de compra de un inmueble en Mallorca como no residente

Así es como se desarrolla habitualmente una compraventa en Mallorca de principio a fin.

Paso 1: Encontrar la propiedad adecuada

Trabaja con una agencia inmobiliaria local que conozca bien el mercado de Mallorca. Una parte importante de las propiedades disponibles, especialmente en el segmento premium y de lujo, no aparece en los portales inmobiliarios públicos y solo es accesible a través de agencias locales consolidadas. Un buen agente te ahorra tiempo y te abre puertas que una búsqueda online simplemente no puede.

Paso 2: Hacer una oferta

Una vez identificada la propiedad, tu agente presenta una oferta formal al vendedor. Si esta es aceptada, el proceso avanza. En este momento nada es jurídicamente vinculante, pero la due diligence debe comenzar de inmediato.

Paso 3: Firmar el contrato de reserva

El contrato de reserva (contrato de reserva) saca la propiedad del mercado mientras se realizan las comprobaciones legales y las negociaciones. Va acompañado de una pequeña señal, habitualmente entre 3.000 y 10.000 euros, que suele ser reembolsable si la due diligence revela algún problema con la propiedad.

Paso 4: Firmar el contrato de arras

El contrato de arras es el contrato privado de compraventa principal, que se firma una vez completada la due diligence y cuando ambas partes están listas para comprometerse. Fija el precio de compra acordado, la fecha de cierre y las condiciones de la venta. El comprador abona en este momento una señal equivalente, habitualmente, al 10% del precio de compra.

Es importante entender qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás:

• Si el comprador desiste, pierde la señal
• Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la señal al comprador

Es un compromiso serio y vinculante para ambas partes. Para un análisis completo de los riesgos y las cláusulas que debes vigilar, lee nuestra guía sobre el contrato de arras y sus riesgos.

Paso 5: Due diligence legal

Esta es la fase en la que tu abogado gana su honorario. Una revisión legal exhaustiva debe confirmar:

• Que el vendedor es el propietario legítimo del inmueble
• Que no existen deudas ni hipotecas pendientes sobre la propiedad
• Que todos los permisos urbanísticos están en regla
• Que la propiedad cumple con la normativa urbanística local

Un documento clave en este proceso es la Nota Simple, un informe del Registro de la Propiedad que confirma la titularidad y detalla cualquier carga o gravamen sobre el inmueble. En zonas rurales o cerca de suelo protegido, las comprobaciones de cumplimiento pueden ser considerablemente más complejas.

Paso 6: Financiación, si la necesitas

Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros no residentes, generalmente hasta el 60% o 70% del valor de tasación de la propiedad, con plazos de hasta 20 o 25 años. Obtener una preaprobación antes de hacer una oferta te pone en una posición negociadora mucho más sólida y evita retrasos más adelante. Si necesitas orientación sobre tus opciones de financiación, habla con nuestro equipo.

Paso 7: Firma ante notario (escritura pública)

La escritura pública de compraventa se firma en la notaría española ante el notario, que actúa como funcionario público y verifica la legalidad de la operación. En ese momento se transfiere el saldo restante del precio de compra junto con todos los impuestos y gastos aplicables. Si no puedes estar presente en España el día de la firma, tu abogado puede actuar en tu nombre mediante un poder notarial.

Paso 8: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma, tu abogado presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribirte formalmente como nuevo propietario. Este paso es fundamental: la inscripción registral es lo que otorga a tu titularidad plena protección jurídica bajo la ley española. Tu abogado también gestionará el cambio de titularidad de los suministros y notificará a las administraciones locales correspondientes.

¿Compras desde la Península? Lo que cambia en Baleares

Este apartado es especialmente relevante para compradores españoles que ya conocen el proceso de compra en otras comunidades autónomas y dan por sentado que en Mallorca funciona igual. No siempre es así.

El ITP balear es diferente al de otras comunidades

Los tipos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en las Islas Baleares son específicos de la comunidad y, en el tramo alto, significativamente más elevados que en muchas otras regiones de España. Un comprador acostumbrado al ITP de Madrid o Cataluña puede llevarse una sorpresa si no comprueba los tipos baleares con antelación. La escala progresiva llega hasta el 13% para propiedades de más de un millón de euros.

La licencia de alquiler vacacional: no des nada por sentado

Las normas sobre alquiler vacacional en Mallorca son de las más restrictivas de España y varían según el municipio y el tipo de propiedad. No todas las viviendas pueden obtener una licencia turística (ETV), y muchas zonas tienen la concesión de nuevas licencias suspendida indefinidamente. Si tienes intención de rentabilizar la propiedad a través del alquiler vacacional, este punto debe investigarse antes de la compra, no después. Consúltanos antes de comprometerte y te damos una respuesta clara sobre la viabilidad de la licencia.

El impuesto de patrimonio en Baleares

Las Islas Baleares aplican el impuesto sobre el patrimonio con un mínimo exento de 3.000.000 euros por persona para no residentes, lo que significa que, por debajo de ese umbral, no hay carga tributaria efectiva sobre los activos españoles. Para patrimonios que superen ese nivel, se aplican tipos progresivos. Si tu inversión se sitúa en el segmento de alto valor, es importante estructurar la adquisición correctamente desde el principio. Nuestro equipo puede asesorarte sobre la estructura más adecuada.

Obra nueva o segunda mano: ¿qué te conviene?

Ambas opciones tienen sus ventajas y sus riesgos, y la elección correcta depende de tu situación, tu presupuesto y tus objetivos.

Nuestra guía sobre las diferencias entre comprar obra nueva y segunda mano en España analiza ambas opciones en detalle. Si quieres una conversación honesta sobre cuál tiene más sentido para tu caso concreto, estamos a tu disposición.

Las mejores zonas para comprar en Mallorca

La ubicación es tan importante como el proceso. Mallorca es una isla diversa y cada zona responde a perfiles de compradores, estilos de vida y objetivos de inversión muy distintos.

Palma

La capital es la opción natural para quienes buscan vida urbana durante todo el año. Palma ofrece infraestructuras completas, colegios internacionales, hospitales de referencia, una escena cultural y gastronómica de primer nivel y una fuerte demanda de alquiler. Los apartamentos renovados y las casas de pueblo en el casco histórico y sus alrededores son especialmente demandados entre compradores internacionales.

Suroeste: Andratx, Santa Ponsa y Portals

La zona suroeste es consistentemente la más prestigiosa y competitiva de la isla. Andratx, Camp de Mar, Santa Ponsa y Portals atraen a compradores internacionales de alto poder adquisitivo en busca de villas, vistas al mar y proximidad a algunos de los mejores puertos deportivos de Mallorca. Los precios aquí se encuentran entre los más altos de la isla.

Norte: Pollença y Alcúdia

El norte ofrece un ambiente más tranquilo y auténtico, con un paisaje de montaña dramático y bahías de gran belleza. Pollença y Alcúdia son destinos favoritos entre compradores del norte de Europa que buscan una segunda residencia con carácter local genuino.

Sureste: Santanyí y Felanitx

El sureste ha despertado un interés creciente en los últimos años, especialmente entre compradores alemanes y escandinavos. Santanyí destaca por sus pueblos de piedra dorada, aguas cristalinas y un ritmo de vida pausado que combina autenticidad y accesibilidad.

Interior y noroeste: Sóller y Valldemossa

Para quienes buscan algo verdaderamente especial, los pueblos de montaña de la Serra de Tramuntana ofrecen algunas de las propiedades más singulares de la isla. Sóller, con su icónico tren hasta Palma y su puerto, es un clásico que nunca defrauda. Valldemossa atrae a quienes buscan tranquilidad absoluta y paisajes extraordinarios. La oferta en estas zonas es limitada, lo que mantiene la demanda consistentemente alta.

Errores frecuentes de los compradores extranjeros en Mallorca

Incluso los compradores bien preparados cometen errores evitables. Los más habituales siguen un patrón claro:

• Precipitarse en el proceso. El mercado de Mallorca se mueve rápido, especialmente en el segmento premium. Acortar o saltarse la due diligence legal para asegurar una propiedad puede acarrear problemas graves y costosos más adelante.
• Elegir un abogado vinculado al vendedor o a la agencia. Tu abogado debe ser completamente independiente, con lealtad exclusiva hacia ti.
• Subestimar el coste total de la compra. Cuando sumas impuestos, honorarios y gastos legales, el desembolso real es habitualmente un 11% o 15% superior al precio de compra.
• No verificar la situación de la licencia de alquiler vacacional antes de comprar. No todas las propiedades en Mallorca pueden obtener una licencia turística y las normas varían significativamente según el municipio. Esto debe comprobarse siempre antes de la compra, nunca después.
• Comprar desde la Península sin tener en cuenta las especificidades baleares. El ITP, el impuesto de patrimonio y la normativa de alquiler vacacional en Baleares tienen sus propias reglas. Conocerlas antes de firmar marca la diferencia.

Para el análisis completo, lee nuestra guía sobre los 10 errores más comunes al comprar una vivienda en Mallorca. Y si quieres asegurarte de no cometer ninguno de ellos, habla con nuestro equipo antes de comprometerte.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los no residentes comprar una propiedad en Mallorca?

Sí. No existen requisitos de residencia para comprar una propiedad en Mallorca. Los ciudadanos extranjeros de cualquier nacionalidad pueden comprar libremente, siempre que obtengan un número NIE y sigan el proceso legal estándar. Si necesitas ayuda para tramitar tu NIE, nuestro equipo puede gestionarlo por ti.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra?

En casos sin complicaciones, con toda la documentación en regla, el proceso desde la oferta aceptada hasta la firma ante notario dura habitualmente entre seis y diez semanas. Los casos más complejos, especialmente los que implican propiedades rústicas o irregularidades urbanísticas, pueden prolongarse considerablemente.

¿Necesito un abogado para comprar en España?

No es un requisito legal, pero sí es muy recomendable. Los riesgos de afrontar una compra sin representación legal independiente son significativos, especialmente para compradores extranjeros que no conocen el derecho inmobiliario español. Artículo relacionado: ¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?

¿Qué impuestos pago al comprar en Mallorca?

Para viviendas de segunda mano, el principal impuesto es el ITP, que oscila entre el 8% y el 13% en las Islas Baleares según una escala progresiva. Para obra nueva, el comprador paga el 10% de IVA más el 1,5% de AJD. A ello hay que sumar los gastos de notaría, registro y honorarios legales. El coste adicional total se sitúa habitualmente entre el 11% y el 15% del precio de compra. Para el desglose completo, consulta nuestra guía sobre gastos e impuestos al comprar en Baleares.

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en España?

Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros no residentes, generalmente hasta el 60% o 70% del valor de tasación, con plazos de hasta 20 o 25 años. Es aconsejable obtener una preaprobación antes de hacer una oferta. Nuestro equipo puede orientarte sobre tus opciones.

¿Comprar una propiedad en Mallorca me da la residencia?

No. Desde el fin del programa de Visado de Oro en abril de 2025, la compra de una propiedad ya no ofrece una vía directa hacia la residencia en España. Si tienes intención de vivir en España, deberás solicitar el visado o permiso de residencia correspondiente por separado. Nuestra guía sobre vivir en Mallorca después de comprar una vivienda explica todas las opciones disponibles.

Cómo puede ayudarle KJ

Comprar una propiedad en Mallorca siendo extranjero es un proceso bien establecido y, con el equipo adecuado a tu lado, resulta claro y seguro en cada etapa. El marco legal es sólido, el mercado está abierto y Mallorca sigue ofreciendo algunas de las oportunidades inmobiliarias más atractivas de Europa.

En KJ trabajamos exclusivamente con compradores internacionales y reunimos la experiencia legal, fiscal y local que necesitas para comprar con plena confianza. Tanto si estás comenzando tu búsqueda como si ya estás listo para dar el paso, contacta con nuestro equipo hoy y nos encargamos de llevarte hasta el final.