¿Qué es un contrato de arras y qué riesgos tiene? (2026)

Para muchos compradores, firmar el contrato de arras es el momento en que la compra se vuelve real. Se entrega una señal, normalmente en torno al 10 % del precio, y las dos partes se comprometen a firmar la escritura en una fecha concreta. Con el contrato de arras, riesgos y consecuencias dependen casi por completo de cómo esté redactada una sola cláusula, y esa cláusula se firma muchas veces sin haberla leído con calma.

En Mallorca, donde la demanda internacional acorta los plazos y la presión para reservar es alta, es habitual pagar la señal antes de haber comprobado nada sobre la vivienda. En este artículo explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen, qué riesgos conviene vigilar y cómo firmarlo también a distancia.

En este artículo encontrará: qué es un contrato de arras y en qué se diferencia de una reserva, los tres tipos de arras y sus consecuencias, una tabla comparativa, los riesgos más habituales en Mallorca, cómo firmar a distancia con poder notarial y respuestas a las preguntas más frecuentes.

Qué es un contrato de arras

Un contrato privado previo a la escritura

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de la escritura pública de compraventa. Identifica el inmueble, fija el precio y la fecha límite para escriturar, y recoge la cantidad que el comprador entrega como señal. Esa cantidad se descuenta después del precio final.

Su función es dar seguridad a las dos partes mientras se prepara la compra: el vendedor retira la vivienda del mercado y el comprador gana tiempo para organizar la financiación, el NIE y la documentación.

Qué hace el notario y qué no

Las arras se firman normalmente sin notario. El notario interviene más tarde, en la escritura: da fe de la identidad de las partes y de la legalidad del acto, pero no defiende su interés ni revisa si las condiciones que pactó en las arras le convienen. Lo explicamos con más detalle en ¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?

Reserva y arras no son lo mismo

Antes de las arras, muchas inmobiliarias piden una reserva: una cantidad pequeña para retirar la vivienda del mercado durante unos días. Lea con atención el documento de reserva:

• Quién guarda el dinero, la agencia o el vendedor.
• En qué casos se devuelve si finalmente no firma las arras.
• Si la cantidad se descuenta de la señal posterior.

Los tres tipos de arras y sus consecuencias

La ley distingue tres tipos de arras. Cada uno produce efectos muy distintos si una de las partes no llega a la escritura.

Arras penitenciales

Son las más habituales en Mallorca. Permiten a cualquiera de las partes desistir de la compra: si se retira el comprador, pierde la señal; si se retira el vendedor, devuelve el doble de lo recibido. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.

Arras confirmatorias

Son un pago a cuenta del precio y confirman que la compraventa está cerrada. No permiten desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir que se firme la escritura o resolver el contrato y reclamar los daños y perjuicios.

Arras penales

Funcionan como una penalización por incumplimiento. Quien cumple puede quedarse con la señal como indemnización y, según lo pactado, seguir exigiendo que se complete la compraventa.

Por qué importa tanto la redacción

Los tribunales exigen que las arras penitenciales se pacten de forma clara. Si el contrato es ambiguo, suele entenderse que las arras son confirmatorias, y la posibilidad de retirarse pagando una cantidad desaparece. Un contrato que solo dice «arras» sin más no es una buena base para una compra de este importe.

Comparativa de los tres tipos

Contrato de arras: riesgos más habituales en Mallorca

La mayoría de los problemas no vienen del tipo de arras, sino de firmar demasiado pronto o con un contrato incompleto.

Pagar la señal sin haber revisado la vivienda

Antes de transferir la señal debería saber, como mínimo, quién es el titular registral, si existen cargas como hipotecas o embargos, si hay deudas con la comunidad o de IBI y si la vivienda está en regla desde el punto de vista urbanístico. La nota simple del Registro de la Propiedad es el punto de partida, no la revisión completa.

Que no firmen todos los propietarios

Si la vivienda pertenece a varias personas, a un matrimonio en régimen de gananciales o a herederos que aún no han aceptado la herencia, todos deben consentir la venta. Una firma que falta puede convertir la señal en un problema difícil de recuperar.

Plazos y condiciones que no se pueden cumplir

Una fecha límite demasiado corta es uno de los riesgos más frecuentes. Si su banco no aprueba la hipoteca a tiempo o todavía no tiene el NIE para comprar vivienda en España, puede perder la señal sin haber cambiado de opinión. Revise en especial:

• La fecha límite para firmar la escritura y quién elige la notaría.
• Una condición de financiación que le devuelva la señal si el banco deniega el préstamo.
• Que la vivienda se entregue libre de cargas, arrendatarios y ocupantes.
• Qué mobiliario y elementos se incluyen en el precio.

Quién guarda el dinero

No es lo mismo entregar la señal directamente al vendedor que dejarla en depósito en la agencia o en una cuenta controlada por un abogado. Si el vendedor incumple y el dinero ya está en su cuenta, recuperar el doble puede exigir una reclamación judicial, con el tiempo y el coste que eso implica.

Firmar el contrato de arras a distancia

Muchos de nuestros clientes compran desde Alemania, Suiza, el Reino Unido o Escandinavia. Comprar a distancia es perfectamente posible si se organiza bien.

Las arras sin viajar a Mallorca

Como contrato privado, el contrato de arras puede firmarse a distancia, por ejemplo con firma electrónica o intercambiando el documento firmado. Lo importante no es dónde lo firma, sino que alguien haya revisado antes el contrato y la vivienda en su nombre.

El poder notarial para la escritura

La escritura sí exige comparecer ante notario. Con un poder notarial, una persona de su confianza, por ejemplo su abogado, firma en su nombre. Si otorga el poder fuera de España, necesitará en general la apostilla y una traducción jurada. Prepararlo con tiempo evita que el plazo de las arras venza mientras el poder sigue en camino. Lo explicamos en nuestra guía para comprar una propiedad en España como no residente.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás después de firmar las arras?

Con arras penitenciales, debe devolverle el doble de la señal. Con arras confirmatorias, usted puede exigir que se firme la venta o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.

¿Cuánto se paga de arras al comprar una vivienda en Mallorca?

No hay una cantidad fijada por ley. Lo habitual es en torno al 10 % del precio, aunque se puede negociar.

¿El contrato de arras tiene que firmarse ante notario?

No. Es un contrato privado entre comprador y vendedor. El notario interviene después, en la escritura de compraventa.

¿Recupero las arras si el banco no me concede la hipoteca?

Solo si el contrato lo prevé. Sin una condición de financiación, con arras penitenciales lo normal es perder la señal.

¿Puedo firmar el contrato de arras sin estar en Mallorca?

Sí. Puede firmarlo a distancia y, para la escritura, otorgar un poder notarial para que otra persona firme en su nombre.

Cómo puede ayudarle KJ

Revisar antes de pagar la señal

La señal se transfiere en minutos, pero sus efectos le acompañan hasta la escritura. La revisión de la vivienda, el tipo de arras y las condiciones del contrato deben estar resueltos antes de pagar nada, dentro del proceso completo de comprar una propiedad en Mallorca siendo extranjero.

En KJ Legal Plus revisamos o redactamos su contrato de arras, comprobamos la vivienda antes de la firma y le acompañamos hasta la escritura, también si compra a distancia con poder notarial.

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