Acheter un bien immobilier à Majorque via une société (2026)

Acheter un bien immobilier à Majorque via une société est l'une des premières questions que nous posent les investisseurs, les familles disposant d'un patrimoine important et les acheteurs qui opèrent déjà avec des sociétés dans leur pays. L'idée paraît simple : la société achète, la société paie et, un jour, la société revend. En pratique, cette décision conditionne votre fiscalité pendant des années, votre planification successorale et la manière dont vous pourrez utiliser le logement.

À Majorque, où de nombreux achats combinent usage personnel, location et planification familiale, mal choisir la structure coûte cher, et la défaire ensuite coûte généralement plus cher encore. Dans cet article, nous analysons quand il est pertinent d'acheter via une société, quels risques passent souvent inaperçus et ce qu'il convient de vérifier avant de signer.

Dans cet article, vous trouverez : les différences entre acheter en tant que personne physique ou via une société, les avantages réels, les risques et coûts moins visibles, le choix entre société espagnole ou étrangère, un tableau comparatif et les réponses aux questions les plus fréquentes.

Personne physique ou société : ce qui change vraiment

Qui est le propriétaire

Si vous achetez en tant que personne physique, vous figurez comme titulaire au Registre de la propriété. Si vous achetez via une société, la titulaire est la société et vous en êtes l'associé. Cette différence, qui semble formelle, change qui est imposé sur le logement, comment il se transmet et comment il se vend.

Comment le bien est imposé

En tant que personne physique non résidente, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents, même pour un logement que vous ne louez pas. Nous l'expliquons en détail dans notre guide pour acheter un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident.

Si vous achetez via une société espagnole, le bien entre dans sa comptabilité. Les revenus et charges associés sont imposés à l'impôt sur les sociétés, avec ses propres obligations annuelles.

À quoi servira le logement

C'est la question qui pèse le plus dans la décision. À titre indicatif :

• Usage personnel et familial : l'achat à titre personnel est généralement plus simple et moins coûteux.
• Location organisée comme une activité : la société peut avoir du sens, surtout avec plusieurs biens.
• Investissement à plusieurs associés : la société facilite la répartition des parts et l'encadrement de la sortie de chaque associé.
• Planification patrimoniale et successorale : elle peut être utile, mais seulement au sein d'une stratégie complète, jamais comme solution isolée.

Les avantages d'acheter un bien immobilier à Majorque via une société

Bien conçue, une société peut apporter ordre, flexibilité et continuité. Voici les avantages qui comptent vraiment en pratique.

Séparer le bien du reste de votre patrimoine

Dans une société à responsabilité limitée, la responsabilité des associés est limitée, en règle générale, à leur apport. Si le bien est exploité avec des locations, des travaux ou des contrats avec des tiers, cette séparation a une réelle valeur.

Faciliter l'entrée et la sortie des associés

Lorsque plusieurs personnes investissent ensemble, répartir des parts sociales est plus souple que partager la propriété d'un bien. Un bon pacte d'associés règle dès le départ qui décide, qui paie et ce qui se passe si quelqu'un veut sortir.

Gérer plusieurs biens ou une location professionnelle

Si l'objectif est de louer de façon organisée ou de réunir plusieurs biens, la société permet de centraliser contrats, comptes et dépenses. Pour un seul logement à usage personnel, cet avantage ne compense presque jamais les coûts.

Organiser la succession

Les parts sociales peuvent être réparties entre héritiers sans diviser le bien. Cela aide à éviter les conflits familiaux, mais ne supprime pas à lui seul l'impôt sur les successions.

Les risques et coûts qui passent souvent inaperçus

La plupart des problèmes n'apparaissent pas le jour de l'achat, mais des années plus tard : lorsque vous utilisez le logement, le vendez ou le transmettez.

Les impôts d'achat ne changent pas

Une société ne paie pas moins d'impôts à l'achat : l'ITP ou la TVA et l'AJD s'appliquent de la même façon qu'à une personne physique.

Utiliser le logement de la société comme résidence personnelle

C'est l'erreur la plus fréquente. Si l'associé ou sa famille utilisent le logement sans verser à la société un loyer au prix du marché, le fisc espagnol peut qualifier cet usage d'opération entre parties liées et exiger l'imposition correspondante.

Le coût annuel de la société

Une société a des obligations même si le bien ne génère aucun revenu :

• Comptabilité et dépôt annuel des comptes au Registre du commerce.
• Déclaration de l'impôt sur les sociétés.
• Compte bancaire, conseil et, le cas échéant, audit.
• Identification du bénéficiaire effectif auprès des notaires, des banques et des registres.

Vendre, transmettre ou défaire la structure

Sortir le bien de la société peut générer des impôts tant pour la société que pour l'associé. Vendre les parts sociales n'est pas toujours une voie moins chère non plus : la loi prévoit que, dans certains cas, la cession de parts d'une société dont l'actif est principalement immobilier soit imposée comme si le bien lui-même était vendu.

En outre, un non-résident qui détient des parts d'une société dont l'actif est constitué majoritairement de biens immobiliers situés en Espagne peut être imposé en Espagne sur ces parts au titre de l'impôt sur la fortune et de l'impôt sur les successions.

Société espagnole ou société étrangère

Acheter avec une société à responsabilité limitée espagnole n'est pas la même chose qu'acheter avec une société que vous avez déjà dans votre pays. Le choix a des conséquences sur la fiscalité, la documentation et les délais.

Société à responsabilité limitée espagnole

C'est l'option la plus courante pour un bien en Espagne. Depuis 2022, le capital minimum exigé pour constituer une SL est très réduit, mais une société sous-capitalisée n'est pas une bonne idée si vous achetez un bien de valeur. Elle est imposée en Espagne à l'impôt sur les sociétés et y tient sa comptabilité.

Société étrangère

Elle peut acheter en Espagne, mais elle a besoin d'un NIF espagnol et de documents sociaux apostillés et, en général, traduits. Il faut aussi analyser :

• Comment les revenus du bien sont imposés en Espagne et dans le pays de la société, selon la convention fiscale applicable.
• Le prélèvement spécial annuel de 3 % sur la valeur cadastrale qui peut toucher certaines entités non résidentes, surtout si elles sont établies dans des juridictions non coopératives.
• L'identification du bénéficiaire effectif, que notaires et banques vérifient avec une rigueur particulière.

Acheter à distance avec une procuration notariée

La société signe par l'intermédiaire de son gérant. Si le gérant ne peut pas se rendre à Majorque, il peut donner une procuration notariée pour qu'une autre personne signe au nom de la société. Vous pouvez ainsi acheter à distance sans vous déplacer chez le notaire.

Une procuration établie à l'étranger nécessite, en règle générale, l'apostille et une traduction assermentée. Il convient de la faire vérifier avant de la signer : une procuration incomplète peut retarder la signature de l'acte.

Comparatif : personne physique, SL espagnole ou société étrangère

Résumé par critères

Ce tableau est indicatif : le résultat dépend de votre résidence fiscale, de l'usage prévu et de votre situation familiale.

Questions fréquentes

Paie-t-on moins d'impôts en achetant un bien immobilier à Majorque via une société ?

Non. Une société paie les mêmes impôts d'achat qu'une personne physique : l'ITP pour un logement ancien, ou la TVA et l'AJD pour un logement neuf.

Puis-je vivre dans un logement qui appartient à ma société ?

Oui, mais si vous l'utilisez sans verser à la société un loyer au prix du marché, le fisc espagnol peut considérer cet usage comme une opération entre parties liées et exiger l'imposition correspondante.

Vaut-il mieux une SL espagnole ou une société de mon pays ?

Cela dépend de votre résidence fiscale, de la convention fiscale applicable et de l'usage du logement. Certaines sociétés étrangères supportent en outre un prélèvement spécial annuel de 3 % sur la valeur cadastrale.

Puis-je acheter via une société sans me rendre à Majorque ?

Oui. Le gérant de la société peut donner une procuration notariée pour qu'une autre personne signe l'acte au nom de la société.

Puis-je transférer à une société un logement qui est déjà à mon nom ?

Oui, mais apporter ou vendre un bien à une société a généralement un coût fiscal. Il vaut mieux le calculer avant de décider, car revenir en arrière ensuite coûte tout aussi cher.

Comment KJ peut vous aider

La structure avant l'acte

Acheter via une société peut être une excellente décision ou un coût inutile pendant des années. La différence tient à l'analyse de votre résidence fiscale, de l'usage prévu et de votre planification familiale avant de signer quoi que ce soit, dans le cadre du processus complet pour acheter un bien immobilier à Majorque en tant qu'étranger.

Chez KJ Legal Plus, nous étudions avec vous la structure adaptée, coordonnons la constitution de la société lorsque c'est pertinent et vous accompagnons jusqu'à la signature, y compris si vous achetez à distance avec une procuration notariée.

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