Qu'est-ce qu'un contrat d'arrhes et quels sont ses risques ? (2026)

Pour beaucoup d'acheteurs, la signature du contrat d'arrhes (le contrato de arras espagnol) est le moment où l'achat devient réel. On verse un acompte, généralement autour de 10 % du prix, et les deux parties s'engagent à signer l'acte notarié à une date précise. Avec le contrat d'arrhes, les risques et les conséquences dépendent presque entièrement de la rédaction d'une seule clause, et cette clause est souvent signée sans avoir été lue à tête reposée.

À Majorque, où la demande internationale raccourcit les délais et où la pression pour réserver est forte, il est courant de verser l'acompte avant d'avoir vérifié quoi que ce soit sur le logement. Dans cet article, nous expliquons ce qu'est un contrat d'arrhes, quels types existent, quels risques surveiller et comment le signer aussi à distance.

Dans cet article, vous trouverez : ce qu'est un contrat d'arrhes et ce qui le distingue d'une réservation, les trois types d'arrhes et leurs conséquences, un tableau comparatif, les risques les plus fréquents à Majorque, comment signer à distance avec une procuration notariée et les réponses aux questions les plus fréquentes.

Qu'est-ce qu'un contrat d'arrhes

Un contrat privé préalable à l'acte notarié

Le contrat d'arrhes est un accord privé entre l'acheteur et le vendeur, signé avant l'acte public de vente (escritura). Il identifie le bien, fixe le prix et la date limite de signature de l'acte, et mentionne la somme que l'acheteur verse à titre d'acompte. Cette somme est ensuite déduite du prix final.

Il sert à sécuriser les deux parties pendant la préparation de l'achat : le vendeur retire le logement du marché et l'acheteur gagne du temps pour organiser le financement, le NIE et les documents.

Ce que fait le notaire, et ce qu'il ne fait pas

Les arrhes se signent normalement sans notaire. Le notaire intervient plus tard, lors de l'acte : il atteste l'identité des parties et la légalité de l'acte, mais il ne défend pas vos intérêts et ne vérifie pas si les conditions convenues dans les arrhes vous sont favorables. Nous l'expliquons plus en détail dans Ai-je besoin d'un avocat pour acheter un bien immobilier en Espagne ?

Réservation et arrhes, ce n'est pas la même chose

Avant les arrhes, de nombreuses agences immobilières demandent une réservation : une petite somme pour retirer le logement du marché pendant quelques jours. Lisez attentivement le document de réservation :

• Qui conserve l'argent, l'agence ou le vendeur.
• Dans quels cas il est restitué si vous ne signez finalement pas les arrhes.
• Si la somme est déduite de l'acompte ultérieur.

Les trois types d'arrhes et leurs conséquences

Le droit espagnol distingue trois types d'arras. Chacun produit des effets très différents si l'une des parties ne va pas jusqu'à l'acte.

Arras penitenciales (arrhes de dédit)

Ce sont les plus courantes à Majorque. Elles permettent à chacune des parties de renoncer à l'achat : si l'acheteur se retire, il perd l'acompte ; si le vendeur se retire, il rembourse le double de ce qu'il a reçu. Elles sont régies par l'article 1454 du Code civil espagnol.

Arras confirmatorias (arrhes confirmatoires)

Elles constituent un paiement à valoir sur le prix et confirment que la vente est conclue. Elles ne permettent pas de se rétracter : si une partie ne respecte pas ses engagements, l'autre peut exiger la signature de l'acte ou résoudre le contrat et réclamer des dommages et intérêts.

Arras penales (arrhes pénales)

Elles fonctionnent comme une pénalité en cas d'inexécution. La partie qui respecte ses engagements peut conserver l'acompte à titre d'indemnisation et, selon ce qui a été convenu, continuer à exiger la réalisation de la vente.

Pourquoi la rédaction compte autant

Les tribunaux espagnols exigent que les arras penitenciales soient convenues clairement. Si le contrat est ambigu, les arrhes sont généralement considérées comme confirmatoires, et la possibilité de se retirer en payant une somme disparaît. Un contrat qui dit seulement « arras », sans plus de précision, n'est pas une bonne base pour un achat de ce montant.

Les trois types en un coup d'œil

Contrat d'arrhes : les risques les plus fréquents à Majorque

La plupart des problèmes ne viennent pas du type d'arrhes, mais d'une signature trop précoce ou d'un contrat incomplet.

Verser l'acompte sans avoir vérifié le logement

Avant de virer l'acompte, vous devriez savoir au minimum qui est le propriétaire inscrit au registre, s'il existe des charges comme des hypothèques ou des saisies, s'il y a des dettes envers la copropriété ou d'IBI (taxe foncière) et si le logement est en règle sur le plan de l'urbanisme. La nota simple du Registre de la propriété est un point de départ, pas une vérification complète.

Tous les propriétaires ne signent pas

Si le logement appartient à plusieurs personnes, à un couple marié sous le régime espagnol de communauté (gananciales) ou à des héritiers qui n'ont pas encore accepté la succession, tous doivent consentir à la vente. Une signature manquante peut transformer l'acompte en un problème difficile à récupérer.

Des délais et des conditions impossibles à tenir

Une date limite trop courte est l'un des risques les plus fréquents. Si votre banque n'approuve pas le prêt à temps ou si vous n'avez pas encore le NIE pour acheter un logement en Espagne, vous pouvez perdre l'acompte sans avoir changé d'avis. Vérifiez en particulier :

• La date limite de signature de l'acte et qui choisit le notaire.
• Une condition de financement qui vous restitue l'acompte si la banque refuse le prêt.
• La remise du logement libre de charges, de locataires et d'occupants.
• Le mobilier et les éléments inclus dans le prix.

Qui conserve l'argent

Remettre l'acompte directement au vendeur n'est pas la même chose que le laisser en dépôt auprès de l'agence ou sur un compte contrôlé par un avocat. Si le vendeur ne respecte pas ses engagements et que l'argent est déjà sur son compte, récupérer le double peut exiger une action en justice, avec le temps et le coût que cela implique.

Signer le contrat d'arrhes à distance

Beaucoup de nos clients achètent depuis l'Allemagne, la Suisse, le Royaume-Uni ou la Scandinavie. Acheter à distance est tout à fait possible si c'est bien organisé.

Les arrhes sans se déplacer à Majorque

En tant que contrat privé, le contrat d'arrhes peut être signé à distance, par exemple par signature électronique ou en échangeant le document signé. L'important n'est pas l'endroit où vous signez, mais que quelqu'un ait vérifié au préalable le contrat et le logement en votre nom.

La procuration notariée pour l'acte

L'acte, lui, exige de comparaître devant un notaire. Avec une procuration notariée, une personne de confiance, par exemple votre avocat, signe en votre nom. Si vous donnez la procuration hors d'Espagne, il vous faudra en général l'apostille et une traduction assermentée. La préparer à l'avance évite que le délai des arrhes expire alors que la procuration est encore en chemin. Nous l'expliquons dans notre guide pour acheter un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte après la signature des arrhes ?

Avec des arras penitenciales, il doit vous rembourser le double de l'acompte. Avec des arras confirmatorias, vous pouvez exiger la signature de la vente ou résoudre le contrat et réclamer des dommages et intérêts.

Combien verse-t-on d'arrhes pour acheter un logement à Majorque ?

Aucun montant n'est fixé par la loi. L'usage est d'environ 10 % du prix, mais il peut se négocier.

Le contrat d'arrhes doit-il être signé devant notaire ?

Non. C'est un contrat privé entre l'acheteur et le vendeur. Le notaire intervient ensuite, lors de l'acte de vente.

Est-ce que je récupère les arrhes si la banque me refuse le prêt ?

Seulement si le contrat le prévoit. Sans condition de financement, avec des arras penitenciales, vous perdez normalement l'acompte.

Puis-je signer le contrat d'arrhes sans être à Majorque ?

Oui. Vous pouvez le signer à distance et, pour l'acte, donner une procuration notariée pour qu'une autre personne signe en votre nom.

Comment KJ peut vous aider

Vérifier avant de verser l'acompte

L'acompte se vire en quelques minutes, mais ses effets vous accompagnent jusqu'à l'acte. La vérification du logement, le type d'arrhes et les conditions du contrat doivent être réglés avant de payer quoi que ce soit, dans le cadre du processus complet pour acheter un bien immobilier à Majorque en tant qu'étranger.

Chez KJ Legal Plus, nous examinons ou rédigeons votre contrat d'arrhes, vérifions le logement avant la signature et vous accompagnons jusqu'à l'acte, y compris si vous achetez à distance avec une procuration notariée.

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