Договор задатка (contrato de arras) в Испании: риски (2026)

Если вы покупаете жильё в Испании, договор задатка (contrato de arras) обычно становится первым документом, который вы подписываете, и происходит это гораздо раньше, чем ожидает большинство британских покупателей. Вы вносите задаток в размере около 10 % цены, часто в течение нескольких дней после согласования сделки, и обе стороны обязуются завершить её к определённой дате. В Англии и Уэльсе вас ничто не связывает до обмена договорами (exchange of contracts), а к этому моменту ваш solicitor уже завершил все проверки. В Испании задаток нередко платят ещё до того, как кто-либо вообще проверил недвижимость.

На Майорке, где международный спрос не ослабевает, на этом разрыве каждый сезон спотыкаются покупатели. В этой статье мы объясняем, чем испанский договор задатка отличается от того, к чему вы привыкли дома, какие существуют три вида arras и что означает каждый из них, если сделка срывается, какие риски важнее всего для иностранных покупателей и как подписать договор, не прилетая в Испанию.

В этой статье вы найдёте: чем этап arras отличается от британского порядка покупки, три вида contrato de arras и их последствия, сравнительную таблицу, риски договора задатка для иностранных покупателей, включая валютный, как подписать договор дистанционно по доверенности, и ответы на самые частые вопросы.

Чем испанский договор задатка отличается от британского порядка

Задаток вносится до проверок

В Великобритании ваш conveyancer проводит проверки и направляет запросы до обмена договорами, и до этого момента вы можете свободно отказаться от покупки. В Испании такого этапа в процессе нет. Contrato de arras представляет собой частный договор между покупателем и продавцом, который фиксирует объект, цену и крайний срок подписания нотариального акта. После оплаты отказ от сделки имеет свою цену.

Сначала может понадобиться плата за бронирование

Многие агентства недвижимости на Майорке до arras просят внести плату за бронирование, небольшую сумму, чтобы снять объект с рынка на несколько дней. Она регулируется не так, как могут предполагать британские покупатели, поэтому внимательно прочитайте документ о бронировании:

• Кто хранит деньги: агентство или продавец.
• В каких случаях они возвращаются, если вы в итоге не подпишете arras.
• Засчитывается ли эта сумма в последующий задаток.

На этом этапе нотариус вас не защитит

Arras обычно подписывают без нотариуса. Нотариус (notario) появляется только при завершении сделки, когда подписывается публичный акт, и даже тогда не действует ни в чьих интересах: он удостоверяет личность сторон и формальную действительность акта, но не проверяет, выгодны ли вам условия, согласованные в arras. Подробнее о разнице мы рассказываем в статье Нужен ли юрист при покупке недвижимости в Испании?

Три вида contrato de arras в Испании

Испанское право знает три вида задатка. На бумаге они выглядят почти одинаково, но приводят к совершенно разным последствиям, если одна из сторон не завершает сделку.

Arras penitenciales: задаток с правом отказа

Этот вид чаще всего используется на Майорке. Любая из сторон может выйти из сделки за фиксированную цену: если отказывается покупатель, он теряет задаток; если отказывается продавец, он должен вернуть двойную сумму полученного.

Arras confirmatorias: обязывающий частичный платёж

Здесь задаток является просто авансом в счёт цены и подтверждает, что сделка согласована. Ни одна из сторон не может просто отказаться. Если одна сторона не исполняет договор, другая может либо потребовать завершения сделки, либо расторгнуть договор и взыскать убытки.

Arras penales: неустойка за нарушение

Задаток действует как неустойка. Сторона, выполнившая свои обязательства, может оставить задаток себе в качестве компенсации и, в зависимости от формулировки, всё равно настаивать на завершении сделки.

Почему формулировка так важна

Испанские суды требуют, чтобы право на отказ было согласовано чётко. Если договор составлен расплывчато, arras, как правило, считаются подтверждающими (confirmatorias), и возможность выйти из сделки ценой задатка исчезает. Договор, в котором просто написано «arras», не является надёжной основой для покупки такого масштаба, особенно если он составлен только на испанском языке.

Три вида задатка в сравнении

Риски договора задатка для иностранных покупателей

Большинство проблем возникает не из-за вида arras, а из-за слишком ранней подписи или неполного договора.

Оплата до проверки объекта

Прежде чем что-либо переводить, вы должны знать, кто является зарегистрированным собственником, есть ли на объекте ипотеки или аресты, нет ли долгов по взносам сообщества собственников или местному налогу на недвижимость (IBI) и законны ли дом и все пристройки с точки зрения градостроительных норм. Выписка из реестра недвижимости (nota simple) служит отправной точкой, а не полной проверкой.

Подписали не все собственники

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, супругам в режиме совместной собственности по испанскому праву или наследникам, которые ещё официально не приняли наследство, все они должны согласиться на продажу. Одной недостающей подписи достаточно, чтобы ваш задаток превратился в требование, которое трудно взыскать.

Сроки, которые невозможно соблюсти из-за границы

Слишком сжатый срок завершения сделки является одной из самых частых ловушек. Если испанский банк долго одобряет ипотеку для нерезидента или у вас ещё нет номера NIE, вы можете потерять задаток, так и не передумав. Обратите особое внимание на:

• Крайний срок завершения сделки и то, кто выбирает нотариуса.
• Условие о финансировании, по которому задаток возвращается, если банк отказывает в кредите.
• Передачу объекта свободным от обременений, арендаторов и жильцов.
• Опись мебели и оборудования, включённых в цену.

Валютный риск между задатком и завершением сделки

Если ваши средства хранятся в фунтах стерлингов или долларах, задаток и остаток цены вы обычно платите с разницей в несколько недель или месяцев. Изменение курса может добавить тысячи к итоговому переводу, а дата завершения сделки в arras не сдвинется в угоду рынку. Многие покупатели фиксируют курс для остатка суммы у валютного специалиста сразу после подписания arras.

Кто хранит деньги

Британские покупатели привыкли, что задаток хранится на клиентском счёте solicitor. В Испании задаток часто перечисляют напрямую продавцу. Если продавец затем выходит из сделки, для взыскания двойной суммы может понадобиться обращение в суд, со всеми вытекающими затратами времени и денег. Хранение задатка у агентства или на специальном счёте юриста даёт вам больше защиты.

Подписание без поездки в Испанию

Многие наши клиенты покупают недвижимость из Великобритании, Ирландии, Скандинавии или США. Дистанционная покупка хорошо работает, если её правильно спланировать.

Arras можно подписать дистанционно

Поскольку это частный договор, contrato de arras можно подписать на расстоянии, например с помощью электронной подписи или обмена подписанными экземплярами. Важно не то, где вы подписываете, а то, чтобы кто-то заранее проверил договор и объект от вашего имени.

Доверенность для завершения сделки

Сам нотариальный акт должен быть подписан перед испанским нотариусом. По доверенности его за вас подпишет человек, которому вы доверяете, например ваш юрист. Доверенность можно оформить у notary public в Великобритании с апостилем FCDO и присяжным переводом или в испанском консульстве. Займитесь этим заранее, чтобы срок по arras не истёк, пока документ ещё в пути. Подробнее об этом в статье Покупка недвижимости в Испании нерезидентом.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я отказаться от покупки после внесения задатка в Испании?

При arras penitenciales да, но вы теряете задаток. При arras confirmatorias просто отказаться нельзя, и продавец может потребовать завершения сделки или взыскать убытки.

Что будет, если продавец выйдет из contrato de arras?

При arras penitenciales продавец обязан вернуть вам задаток в двойном размере. При arras confirmatorias вы можете потребовать завершения сделки или расторгнуть договор и взыскать убытки.

Какой задаток платят при покупке недвижимости в Испании?

Законом размер не установлен. Стандартом считается около 10 % цены, и эту сумму можно обсуждать.

Вернут ли мне задаток, если в ипотеке откажут?

Только если это предусмотрено договором. Без условия о финансировании при arras penitenciales вы, как правило, теряете задаток.

Проверяет ли испанский нотариус договор задатка?

Нет. Arras являются частным договором и обычно подписываются без нотариуса. Нотариус участвует только при завершении сделки и не действует ни в чьих интересах.

Нужно ли мне ехать в Испанию для подписания?

Нет. Вы можете подписать arras дистанционно и оформить доверенность, чтобы нотариальный акт за вас подписал другой человек.

Как KJ может вам помочь

Сначала проверка, потом оплата

Перевод задатка занимает несколько минут, но его последствия остаются с вами до завершения сделки. Проверка объекта, вид arras и условия договора должны быть согласованы до того, как вы что-либо заплатите, в рамках всего процесса, который мы описываем в статье Покупка недвижимости на Майорке иностранцем: полное руководство.

KJ Legal Plus проверяет или составляет ваш contrato de arras на английском языке, проверяет объект до подписания и сопровождает вас вплоть до завершения сделки. Вам не нужно прилетать в Испанию.

Собираетесь подписать договор задатка? Запросите консультацию