Покупка недвижимости в Испании через компанию (2026)

Покупка недвижимости в Испании через компанию: этот вопрос нам часто задают британские покупатели, особенно те, у кого уже есть limited company в Великобритании. На бумаге всё выглядит аккуратно: компания покупает, компания платит, а расходы отражаются в её отчётности. На практике же сталкиваются две налоговые системы, и структура, которая хорошо работает в Великобритании, в Испании может обойтись дорого.

Есть и разница в том, как устроена сама покупка. В Великобритании conveyancing solicitor проводит проверки за вас. В Испании по умолчанию этого не делает никто. В этой статье мы объясняем, когда компания имеет смысл для недвижимости на Майорке или в другом месте Испании, какие риски британские покупатели обычно упускают и что нужно решить до подписания.

В этой статье: чем покупка в Испании отличается от британской, когда имеет смысл компания, скрытые риски и расходы, британская limited company или испанская SL, налоговое соглашение, налог на наследство и Brexit, а также ответы на самые частые вопросы.

Чем покупка в Испании отличается от британской

Никакого conveyancing по умолчанию

В Англии и Уэльсе conveyancer действует в ваших интересах: проводит проверки, направляет запросы и проверяет право собственности до обмена договорами. В Испании встроенного аналога нет. Проверки по-прежнему нужны, но организовать их должен сам покупатель.

Нотариус не ваш solicitor

Испанский нотариус (notario) удостоверяет личность сторон, проверяет полномочия подписантов и формальную действительность акта. Нотариус нейтрален и не представляет ни одну из сторон. Подходит ли вам компания и какие налоги из этого следуют, не входит в его задачи.

Кто закрывает этот пробел

Испанский адвокат (abogado), который действует только в ваших интересах, берёт это на себя, включая структуру через компанию. Почему это важно, мы объясняем в статье Нужен ли юрист при покупке недвижимости в Испании?.

Когда покупка недвижимости в Испании через компанию имеет смысл

Решает не правовая форма, а то, как вы собираетесь использовать объект. Общее правило: чем более личное использование, тем реже компания себя оправдывает.

Дом для отдыха для вас и вашей семьи

Если вы будете пользоваться домом сами, покупка на своё имя обычно проще и дешевле. Как владелец-нерезидент вы ежегодно платите в Испании подоходный налог за объект, даже если никогда его не сдаёте. Подробнее об этом в статье Покупка недвижимости в Испании нерезидентом.

Аренда как настоящий бизнес

Если вы планируете купить несколько объектов или сдавать их профессионально, компания позволяет объединить договоры, счета и расходы. Туристическая аренда на Майорке жёстко регулируется, поэтому до покупки проверьте, есть ли у объекта действующая лицензия.

Покупка с партнёрами

Когда инвестируют несколько человек, доли в компании проще делить и передавать, чем совместную собственность на объект. Соглашение участников определяет, кто принимает решения, кто платит и как партнёр может выйти.

Передача следующему поколению

Доли можно распределить между наследниками, не деля сам объект. Это помогает избежать семейных споров, но не заменяет наследственное планирование и не отменяет налог на наследство.

Риски и расходы, которые британские покупатели обычно упускают

Большинство проблем возникает не в день сделки, а годы спустя: когда вы пользуетесь объектом, продаёте его или передаёте по наследству.

Налоги при покупке не меняются

Компания платит при покупке те же налоги, что и физическое лицо: налог на передачу имущества (ITP) при покупке вторичного жилья либо НДС и гербовый сбор (AJD) при покупке новостройки.

Личное пользование объектом компании

Если директор или участник британской компании пользуется её объектом без уплаты рыночной арендной платы, HMRC может расценить это как налогооблагаемую выгоду или распределение прибыли. Испания тоже оценивает сделки между компанией и её участниками по рыночной стоимости. Одни и те же недели отпуска могут проверяться в обеих странах.

Ежегодная стоимость структуры

Компания стоит денег, даже если объект пустует:

• Бухгалтерия и ежегодная отчётность: в Испании для SL и в обеих странах для британской компании.
• Испанские налоговые декларации компании.
• Банковский счёт, консультанты в обеих странах и подтверждение конечного бенефициара.

Плюс валюта

Если компания финансируется в фунтах, а покупает и оплачивает испанские расходы в евро, колебания курса проходят через каждый перевод и каждую отчётность.

Продажа или ликвидация структуры

Вывод объекта из компании впоследствии может повлечь налоги и для компании, и для участника. Продажа долей тоже не всегда дешевле: испанский закон предусматривает, что в ряде случаев продажа долей компании, активы которой состоят в основном из недвижимости, облагается так, как если бы продавался сам объект.

Британская limited company или испанская SL?

Многие покупатели хотят использовать уже имеющуюся компанию. Это возможно, но не всегда лучший выбор.

Покупка через вашу британскую limited company

Компании нужен испанский налоговый номер (NIF), а её учредительные документы и документы о полномочиях должны быть представлены с апостилем и присяжным переводом. Доход от аренды объекта облагается в Испании, и у компании появляются испанские отчётные обязательства. Специальный ежегодный сбор в размере 3% от кадастровой стоимости направлен в основном на компании из юрисдикций, не сотрудничающих в налоговой сфере. Британская компания обычно под него не подпадает, но это нужно проверять в каждом конкретном случае.

Создание испанской SL

Sociedad limitada (SL) является испанским аналогом private limited company. Она учреждается у испанского нотариуса, ведёт учёт в Испании и платит испанский налог на прибыль. Её участникам и директорам, как правило, нужен NIE.

Коротко о главном

Прилетать не обязательно

Компания подписывает документы через своего директора. Если директор не может приехать на Майорку, он может оформить доверенность у британского notary public с апостилем и переводом либо в испанском консульстве в Великобритании. Проверьте её до подписания: неполная доверенность может задержать подписание у нотариуса.

Что нужно знать британским покупателям

Есть три вопроса, важных для британских покупателей, о которых общие испанские руководства пишут редко.

Налоговое соглашение между Великобританией и Испанией

Испания вправе облагать доход от испанской недвижимости. Как Великобритания облагает тот же доход, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между Великобританией и Испанией и от того, владеете ли вы объектом лично, через британскую компанию или через SL. Просчитайте это до покупки, а не после.

Налог на наследство без соглашения

Соглашения о налоге на наследство между Великобританией и Испанией нет. Испания облагает имущество, находящееся в Испании, а британский налог на наследство может распространяться на имущество по всему миру. С апреля 2025 года эта британская обязанность зависит от длительного резидентства в Великобритании, а не от домицилия. От того, наследуют ли ваши наследники объект или доли компании, зависит результат в обеих странах.

Brexit, собственность и резидентство

После Brexit граждане Великобритании в Испании считаются гражданами третьих стран. Владение недвижимостью, лично или через компанию, не даёт права здесь жить: без резидентства пребывание ограничено 90 днями в любом 180-дневном периоде. Испания прекратила выдачу новых «золотых виз» в апреле 2025 года, хотя действующие владельцы по-прежнему могут их продлевать.

Часто задаваемые вопросы

Может ли моя британская limited company купить недвижимость в Испании?

Да. Ей нужен испанский налоговый номер (NIF), апостилированные и переведённые корпоративные документы и подтверждение конечного бенефициара.

Позволяет ли покупка через компанию сэкономить на налогах при покупке?

Нет. Компания платит те же налоги при покупке, что и физическое лицо: налог на передачу имущества при покупке вторичного жилья либо НДС и гербовый сбор при покупке новостройки.

Могу ли я жить в объекте, который принадлежит моей компании?

Только с осторожностью. Без рыночной арендной платы HMRC может расценить ваше пользование как налогооблагаемую выгоду, и Испания тоже оценивает такое пользование по рыночной ставке.

Действует ли испанский нотариус в моих интересах, как conveyancing solicitor?

Нет. Нотариус нейтрален, проверяет акт и полномочия подписантов и не консультирует вас по структуре или налогам.

Помогает ли владение через компанию с правилом 90/180 дней?

Нет. Владение недвижимостью, личное или через компанию, не даёт резидентства. Без вида на жительство граждане Великобритании могут находиться в стране 90 дней в любом 180-дневном периоде.

Нужно ли мне ехать в Испанию для подписания?

Нет. Директор компании может оформить доверенность у британского notary public с апостилем или в испанском консульстве.

Как KJ может вам помочь

Сначала структура, потом подпись

Покупка недвижимости в Испании через компанию может оказаться верным решением или расходом, который вы годами несёте в двух странах. Разница в том, продуманы ли ваши планы на объект, налоговое резидентство и наследственное планирование до покупки, в рамках всего процесса, который мы описываем в статье Покупка недвижимости на Майорке иностранцем: полное руководство.

KJ Legal Plus консультирует вас на понятном вам языке, подбирает подходящую структуру вместе с вашим британским бухгалтером и сопровождает вас до подписания у нотариуса. Прилетать вам не нужно.

Подходит ли компания для вашей покупки? Запросите консультацию