Comprar una propietat a Espanya sent no resident: guia legal 2026
Comprar una propietat a Espanya sent no resident és perfectament possible i molt habitual, però el procés comporta una sèrie d'obligacions fiscals i tràmits que no surten a l'anunci de la immobiliària ni a la conversa amb el venedor. La llei no exigeix tenir residència a Espanya per ser propietari, sí que exigeix fer les coses en un ordre concret i des d'un perfil fiscal diferent del de qui viu aquí.
A Espanya la compravenda no inclou un sistema automàtic de comprovacions a favor del comprador. Ningú revisa per tu que l'habitatge estigui lliure de càrregues, que les obres estiguin legalitzades o que la teva situació fiscal quedi ben encaixada. Aquesta responsabilitat recau en tu i en el teu assessor legal.
Aquest article explica què canvia quan compres sense ser resident fiscal: els tràmits previs, el perfil fiscal que assumeixes, com comprar a distància amb un poder notarial i els riscos que convé anticipar. No és una guia del procés de compra pas a pas, per a això tens la guia completa.
En aquest article trobaràs:
- Què significa comprar sent no resident i per què el perfil fiscal ho canvia tot
- Com comprar a distància mitjançant poder notarial
- Les obligacions fiscals pròpies del no resident
- El finançament i el compte bancari a Espanya
- Una comparativa entre resident i no resident
- Els errors més freqüents i les preguntes més habituals
Què significa comprar una propietat a Espanya sent no resident
Ser no resident no et limita com a comprador: pots adquirir habitatge, sòl o local en les mateixes condicions que un espanyol. La diferència no és el dret a comprar, sinó com et tracta Hisenda abans, durant i després de l'operació.
Resident fiscal i no resident: per què la diferència ho canvia tot
Ets resident fiscal a Espanya, a grans trets, si passes més de 183 dies l'any al país o si el teu centre d'interessos econòmics és aquí. Si no compleixes cap d'aquestes condicions, compres com a no resident, i això determina l'impost que pagues per la propietat, com declares i quina representació necessites davant l'Administració.
No confonguis ser no resident amb ser estranger. Un ciutadà espanyol que viu fora compra com a no resident, i un estranger que ja viu a l'illa pot comprar com a resident. El que compta és on tributes.
El NIE: el teu primer requisit
Sense NIE no hi ha compra. El Número d'Identificació d'Estranger és obligatori per signar l'escriptura, pagar impostos i obrir un compte, i convé sol·licitar-lo amb marge perquè els terminis varien. No el desenvolupem aquí perquè té el seu propi article, amb el detall de com obtenir-lo i en quins terminis.
Comprar a distància: el poder notarial
La majoria dels nostres clients no residents no viuen a Espanya durant la compra, i alguns ni tan sols hi volen per signar. El poder notarial és el que fa possible tancar tota l'operació sense ser-hi present.
Què és i per què el no resident el necessita
Un poder notarial autoritza una persona de la teva confiança, normalment el teu advocat, a actuar en nom teu en actes concrets: signar l'escriptura, sol·licitar el NIE, gestionar el compte o presentar impostos. El pots atorgar davant notari a Espanya o davant notari al teu país, amb l'apostilla de la Haia i traducció jurada quan correspongui.
Per al comprador no resident això no és una comoditat, és l'eina central. Vol dir que no depens de quadrar la teva agenda amb la del venedor ni de sumar viatges al cost de l'operació. Delegues la signatura i segueixes el procés des de casa.
El paper del notari: dona fe, no defensa el teu interès
Convé tenir clara una cosa que molts compradors internacionals donen per descomptada: el notari espanyol dona fe de l'operació i en garanteix la legalitat formal, però no és el teu assessor ni defensa el teu interès davant el venedor. No comprova si el preu és raonable, si l'habitatge té defectes ni si et convé l'operació. Aquesta funció la compleix el teu advocat, i és una de les raons per les quals l'assistència legal pròpia pesa encara més quan compres des de fora.
El perfil fiscal del comprador no resident
Aquí hi ha la veritable diferència. Els impostos de la compra en si (ITP en segona mà, IVA i AJD en obra nova, notaria i registre) són els mateixos que per a qualsevol comprador i els desenvolupem a l'article de costos. El que distingeix el no resident és el que ve després de la signatura.
El representant fiscal a Espanya
Segons el teu país de residència, l'Agència Tributària pot exigir-te designar un representant fiscal a Espanya, i encara que no sigui obligatori en el teu cas, a la pràctica és molt recomanable. És la persona o el despatx que rep les notificacions d'Hisenda i respon per les teves obligacions tributàries al país. Sense un punt de contacte local, és fàcil que un requeriment es perdi i es converteixi en una sanció.
IRNR i Model 210: l'impost que no desapareix
Com a no resident propietari a Espanya tributes per l'Impost sobre la Renda de No Residents. Encara que no lloguis l'habitatge, Hisenda t'imputa una renda pel simple fet de tenir-lo a la teva disposició, que declares cada any mitjançant el Model 210. Si el llogues, tributes pels ingressos del lloguer. És una obligació recurrent que molts compradors descobreixen tard, no un pagament únic de la compra.
Retenció del 3% i Impost sobre el Patrimoni
Dues qüestions que convé conèixer des del principi, encara que afectin el futur:
- Retenció del 3% en la venda: el dia que venguis sent no resident, el comprador està obligat a retenir un 3% del preu i ingressar-lo a Hisenda a compte del teu guany. El recuperes o l'ajustes després, però convé tenir-ho previst.
- Impost sobre el Patrimoni: els no residents tributen pel seu patrimoni situat a Espanya. Hi ha mínims exempts i les xifres canvien amb el temps i segons la comunitat, per la qual cosa la planificació importa en compres de cert valor.
No ampliem aquí les xifres ni els tipus perquè varien i tenen el seu propi article dedicat a costos i impostos.
Comprar una propietat a Mallorca?
Assessorament legal per a compradors internacionals.
Finançament: la hipoteca per a no residents
Un no resident pot demanar hipoteca a Espanya, però les condicions no són les d'un resident.
Quant finança un banc espanyol a un no resident
Els bancs espanyols solen finançar un percentatge menor del valor al no resident, sovint al voltant del 60 o 70 per cent, davant de percentatges més alts per a residents. Demanen més documentació sobre ingressos a l'estranger i el procés porta el seu temps. Val la pena comparar l'oferta d'un banc espanyol amb la del teu banc d'origen abans de decidir.
Compte bancari a Espanya
Necessitaràs un compte espanyol per domiciliar impostos, subministraments i la compra mateixa. Amb el NIE i la documentació habitual pots obrir un compte de no resident. És un pas que convé resoldre aviat perquè bloqueja tràmits posteriors.
Comparativa: resident enfront de no resident
| Aspecte | Resident fiscal | No resident fiscal |
|---|---|---|
| Dret a comprar | Sí | Sí, en igualtat de condicions |
| NIE | Necessari | Necessari |
| Impost anual per l'habitatge | IRPF | IRNR (Model 210), fins i tot sense llogar |
| Representant fiscal | No | Recomanable, de vegades obligatori |
| Retenció en vendre | No s'aplica | 3% del preu a compte |
| Finançament bancari | Fins a un percentatge més gran | Habitualment menor |
| Impost sobre el Patrimoni | Per patrimoni mundial, amb mínims | Només per béns a Espanya |
Riscos freqüents i com evitar-los
Els entrebancs més habituals del comprador no resident rarament són sobre l'habitatge en si, sinó sobre l'encaix fiscal i administratiu:
- Signar sense haver comprovat càrregues, deutes o situació urbanística de l'immoble.
- Descobrir l'IRNR i el Model 210 el segon any, amb recàrrecs inclosos.
- No designar representant fiscal i perdre notificacions d'Hisenda.
- Assumir que el notari revisa l'operació en el teu interès.
- Deixar el NIE i el compte bancari per al final i bloquejar la signatura.
Tots s'eviten amb assessorament legal des d'abans de reservar, no quan el problema ja ha aparegut.
Una pregunta sobre la seva situació a Mallorca?
Resposta personal en un dia hàbil.
Preguntes freqüents
- Pot un no resident comprar una propietat a Espanya?
- Sí. No s'exigeix residència per ser propietari a Espanya. Un no resident compra en les mateixes condicions que un resident, amb la diferència que assumeix un perfil fiscal diferent i necessita NIE.
- He de viatjar a Espanya per signar?
- No és obligatori. Amb un poder notarial a favor del teu advocat pots completar la compra a distància, inclosa la signatura de l'escriptura, sense desplaçar-te.
- Quins impostos paga un no resident per tenir un habitatge a Espanya?
- Principalment l'Impost sobre la Renda de No Residents, que es declara cada any amb el Model 210 encara que l'habitatge no es llogui, i l'Impost sobre el Patrimoni si supera els mínims exempts.
- Necessito un representant fiscal a Espanya?
- Depèn del teu país de residència. Pot ser obligatori i, en qualsevol cas, és molt recomanable per rebre les notificacions d'Hisenda i complir les teves obligacions sense ensurts.
- Pot un no resident demanar una hipoteca a Espanya?
- Sí, encara que els bancs solen finançar un percentatge menor del valor i demanen més documentació sobre els ingressos a l'estranger.
Com pot ajudar-te KJ Legal Plus
Comprar a Espanya sent no resident és senzill quan l'ordre dels tràmits i el perfil fiscal estan ben plantejats des del principi, i costós quan es descobreixen sobre la marxa. La diferència sol ser tenir assessorament propi abans de reservar, no després de signar.
A KJ Legal Plus acompanyem compradors internacionals en tota l'operació, des del NIE i el poder notarial fins a l'encaix fiscal com a no resident, perquè puguis comprar a distància i amb seguretat.
Compraràs a Espanya des de fora? Parlem del teu cas.