Immobilie kaufen auf Mallorca als Ausländer: Der vollständige Leitfaden 2026

Mallorca ist seit Jahrzehnten das beliebteste Reiseziel der Deutschen und für viele längst mehr als nur ein Urlaubsort. Eine Immobilie auf Mallorca kaufen als Ausländer ist vollkommen möglich, unabhängig von der Nationalität, und der spanische Immobilienmarkt steht internationalen Käufern ohne Einschränkungen offen. Was sich jedoch vom Kauf in Deutschland unterscheidet, ist der rechtliche Rahmen, die Steuerstruktur und einige balearische Besonderheiten, die man kennen muss, bevor man unterschreibt. Dieser Leitfaden erklärt den gesamten Ablauf, Schritt für Schritt.

In diesem Artikel finden Sie: die rechtlichen Voraussetzungen für ausländische Käufer, alle Kosten und Steuern im Überblick, den vollständigen Kaufablauf, die wichtigsten Lagen auf Mallorca und die häufigsten Fehler, die es zu vermeiden gilt.

Dürfen Ausländer auf Mallorca eine Immobilie kaufen?

Ja, ohne jede Einschränkung. Der spanische Immobilienmarkt ist für alle Nationalitäten offen. Es gibt keine Mindesterwerbswerte, keine nationalitätsspezifischen Quoten und keine Obergrenze für die Anzahl der Immobilien, die ein Ausländer erwerben darf.

Wichtig zu wissen ist, dass das spanische Golden-Visa-Programm im April 2025 ausgelaufen ist. Ein Immobilienkauf auf Mallorca eröffnet keinen direkten Weg zur spanischen Aufenthaltserlaubnis mehr. Kauf und Aufenthaltsrecht sind zwei vollständig getrennte Vorgänge. Wer nach dem Kauf dauerhaft auf Mallorca leben möchte, findet alle Informationen in unserem Leitfaden zu Leben auf Mallorca nach dem Immobilienkauf.

Was Sie vor dem Immobilienkauf auf Mallorca als Ausländer brauchen

Bevor Sie in Spanien irgendeinen Vertrag unterzeichnen oder eine rechtliche Transaktion abschließen können, müssen drei Dinge geregelt sein.

Die NIE-Nummer

Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist die steuerliche Identifikationsnummer, die spanische Behörden allen ausländischen Staatsangehörigen zuweisen. Ohne sie können Sie:

• Keine Kaufurkunde unterzeichnen
• Keine Immobiliensteuern bezahlen
• Kein spanisches Bankkonto eröffnen
• Keine Versorgungsverträge auf Ihren Namen abschließen

Die NIE ist der wichtigste administrative Schritt für jeden ausländischen Käufer und muss frühzeitig beantragt werden, da Terminverfügbarkeit und Bearbeitungszeiten variieren können. Was die NIE genau ist und wofür Sie sie benötigen, erfahren Sie in unserem Leitfaden zu der NIE-Nummer in Spanien. Wenn Sie möchten, dass wir das für Sie übernehmen, sprechen Sie uns einfach an.

Ein spanisches Bankkonto

Ein spanisches Bankkonto macht den gesamten Kaufprozess erheblich einfacher. Darüber lassen sich Steuern zahlen, Notar- und Registergebühren begleichen, Versorgungsverträge einrichten und laufende Gemeinschaftskosten verwalten, alles Dinge, die lokal abgewickelt werden müssen. Spanische Banken arbeiten mit nicht ansässigen ausländischen Käufern zusammen, verlangen jedoch in der Regel eine spezifische Dokumentation. Wenn Sie unsicher sind, was Sie vorbereiten müssen, helfen wir Ihnen gerne weiter.

Ein unabhängiger Anwalt

Das ist nicht verhandelbar. Jeder ausländische Käufer sollte einen unabhängigen spanischen Immobilienanwalt beauftragen, einen, der keinerlei Verbindung zum Verkäufer, Bauträger oder Makler hat. Sein Auftrag ist es, Ihre Interessen zu schützen: jeden Vertrag vor der Unterzeichnung zu prüfen, die rechtliche Due Diligence durchzuführen, die Eigentumsverhältnisse zu verifizieren und ausstehende Schulden oder baurechtliche Unregelmäßigkeiten zu prüfen. Für eine Empfehlung aus unserem Netzwerk kontaktieren Sie uns gern.

Kosten und Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was Sie tatsächlich zahlen werden. Wer den Gesamtaufwand realistisch einschätzen möchte, muss die Steuer- und Kostenstruktur von Anfang an kennen.

Bestandsimmobilien: die Grunderwerbsteuer (ITP)

Für Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) an. Auf den Balearen gilt ein progressiver Stufentarif:

• Bis 400.000 Euro: 8%
• 400.001 bis 600.000 Euro: 9%
• 600.001 bis 1.000.000 Euro: 10%
• 1.000.001 bis 2.000.000 Euro: 12%
• Ab 2.000.001 Euro: 13%

Das bedeutet: Wer eine Villa für 1,2 Millionen Euro kauft, zahlt nicht pauschal 12% auf den Gesamtpreis, sondern den jeweiligen Stufensatz nur auf den entsprechenden Preisanteil. Trotzdem liegen die Balearensteuersätze deutlich über dem, was viele aus Deutschland kennen.

Neubau: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer

Beim Ersterwerb einer Neubauwohnung oder eines Neubauhauses entfällt die ITP. Stattdessen zahlen Sie:

• 10% Mehrwertsteuer (IVA)
• 1,5% Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

Weitere Kosten: Notar, Grundbuch und Anwaltshonorar

Zu den Steuern kommen noch Notargebühren, Grundbucheintragungsgebühren und das Honorar Ihres Anwalts hinzu.

Was sollte ich insgesamt einplanen?

Als Faustregel gilt: Planen Sie 11% bis 15% zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis für alle Steuern und Nebenkosten ein. Für eine vollständige Aufschlüsselung aller Kostenpositionen lesen Sie unseren Leitfaden zu Kosten und Steuern beim Immobilienkauf auf den Balearen. Für eine individuelle Kostenschätzung zu einer konkreten Immobilie sprechen Sie uns an.

Schritt für Schritt: Der Ablauf des Immobilienkaufs auf Mallorca

So verläuft ein typischer Immobilienkauf auf Mallorca von Anfang bis Ende.

Schritt 1: Die richtige Immobilie finden

Arbeiten Sie mit einem lokalen Makler zusammen, der den Mallorca-Markt gut kennt. Ein erheblicher Teil der verfügbaren Immobilien, insbesondere im Premium- und Luxussegment, taucht nie auf öffentlichen Portalen auf und ist ausschließlich über etablierte lokale Agenturen zugänglich. Ein guter Makler spart Zeit und öffnet Türen, die eine Online-Suche schlicht nicht erreicht.

Schritt 2: Ein Angebot machen

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, übermittelt Ihr Makler dem Verkäufer ein formelles Angebot. Wird es angenommen, geht der Prozess weiter. Zu diesem Zeitpunkt ist noch nichts rechtlich bindend, aber die Due Diligence sollte sofort beginnen.

Schritt 3: Den Reservierungsvertrag unterzeichnen

Ein Reservierungsvertrag (contrato de reserva) nimmt die Immobilie vom Markt, während die rechtlichen Prüfungen laufen. Er ist mit einer kleinen Anzahlung verbunden, typischerweise zwischen 3.000 und 10.000 Euro, die in der Regel erstattet wird, wenn die Due Diligence ein Problem mit der Immobilie aufdeckt.

Schritt 4: Den Arras-Vertrag unterzeichnen

Der contrato de arras ist der wichtigste private Kaufvertrag, der unterzeichnet wird, sobald die Due Diligence abgeschlossen ist und beide Parteien bereit sind, sich zu verpflichten. Er legt den vereinbarten Kaufpreis, den Abschlusstermin und die Verkaufsbedingungen fest. Der Käufer zahlt in der Regel eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises.

Was passiert, wenn eine Partei zurücktritt, ist klar geregelt:

• Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung
• Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen

Das ist eine ernsthafte und bindende Verpflichtung für beide Seiten. Eine vollständige Analyse der Risiken und der wichtigsten Klauseln finden Sie in unserem Leitfaden zum Arras-Vertrag und seinen Risiken.

Schritt 5: Rechtliche Due Diligence

Hier verdient Ihr Anwalt sein Honorar. Eine gründliche rechtliche Prüfung muss bestätigen:

• Dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist
• Dass keine ausstehenden Schulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten
• Dass alle Baugenehmigungen in Ordnung sind
• Dass die Immobilie den lokalen Bebauungsvorschriften entspricht

Ein zentrales Dokument in diesem Prozess ist die Nota Simple, ein Bericht des Grundbuchamts, der die Eigentumsverhältnisse bestätigt und alle Lasten und Belastungen auflistet. Besonders bei Fincas und Immobilien in ländlichen Gebieten oder Naturschutzgebieten können die Prüfungen erheblich komplexer sein. Schwarzbauten sind auf Mallorca kein Einzelfall und müssen vor dem Kauf identifiziert werden.

Schritt 6: Finanzierung, wenn nötig

Spanische Banken vergeben Hypotheken an nicht ansässige ausländische Käufer, in der Regel bis zu 60% bis 70% des Taxationswerts der Immobilie, mit Laufzeiten von bis zu 20 bis 25 Jahren. Achtung: Der Taxationswert liegt in Spanien oft unter dem tatsächlichen Kaufpreis, was die Eigenkapitalanforderung erhöhen kann. Eine Vorabgenehmigung vor dem Angebot zu sichern stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Orientierung bei Ihren Finanzierungsoptionen benötigen.

Schritt 7: Unterzeichnung beim Notar (Escritura Pública)

Der Abschluss findet beim spanischen Notar statt. Die escritura pública, die offizielle Kaufurkunde, wird von Käufer und Verkäufer in Anwesenheit des Notars unterzeichnet, der die Rechtmäßigkeit der Transaktion bestätigt. Der Restkaufpreis wird zu diesem Zeitpunkt überwiesen, zusammen mit allen fälligen Steuern und Gebühren. Wer am Tag der Unterzeichnung nicht in Spanien sein kann, kann durch eine notarielle Vollmacht (poder notarial) von seinem Anwalt vertreten werden.

Schritt 8: Eintragung ins Grundbuch

Nach der Unterzeichnung reicht Ihr Anwalt die Urkunde beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ein, um Sie formell als neuen Eigentümer einzutragen. Dieser Schritt ist entscheidend: Erst der Grundbucheintrag verleiht Ihrem Eigentum den vollen rechtlichen Schutz nach spanischem Recht. Ihr Anwalt regelt auch die Ummeldung der Versorgungsverträge und benachrichtigt die zuständigen Behörden.

Besonderheiten für deutsche Käufer: Was Sie auf Mallorca wissen müssen

Deutsche Käufer bringen oft jahrelange Inselkenntnis mit, aber rechtliche und steuerliche Kenntnisse, die nicht auf die Balearen zutreffen. Diese Punkte sollten Sie kennen.

Die Ferienvermietlizenz (ETV): das wichtigste Thema 2026

Viele deutsche Käufer erwerben eine Immobilie auf Mallorca mit dem Plan, sie zeitweise als Ferienunterkunft zu vermieten. Was jedoch viele nicht wissen: Mit Decreto 4/2025 hat die balearische Regierung die Neuvergabe von Ferienvermietlizenzen (Estancias Turísticas en Viviendas, ETV) eingefroren. Neue Lizenzen werden derzeit nicht vergeben.

Das bedeutet konkret:

• Wer eine Immobilie mit Ferienvermietabsicht kauft, muss auf ein Objekt mit bestehender und übertragbarer ETV-Lizenz achten
• Solche Objekte haben in der Regel einen Preisaufschlag, bieten aber sofortige Rechtssicherheit
• Ferienvermietung ohne gültige Lizenz ist illegal und mit Bußgeldern von bis zu 400.000 Euro belegt

Dieser Punkt muss vor dem Kauf geklärt werden, nicht danach. Lassen Sie uns das für Sie prüfen, bevor Sie sich binden.

Fincas und baurechtliche Risiken auf dem Land

Die Finca ist der Immobilientraum vieler Deutscher auf Mallorca. Aber gerade bei Landimmobilien gibt es in Spanien eine Besonderheit, die in Deutschland kaum bekannt ist: Schwarzbauten. Anbauten, Pools oder Nebengebäude ohne Baugenehmigung sind häufig und können nach dem Kauf zu erheblichen Problemen führen, von Abrissanordnungen bis zu Bußgeldern. In Naturschutzgebieten (ANEI) und der UNESCO-Welterberegion Tramuntana gelten besonders strenge Bauvorschriften. Lassen Sie jede Finca vor dem Kauf rechtlich gründlich prüfen.

Die Grunderwerbsteuer liegt deutlich über deutschem Niveau

Wer in Deutschland zuletzt eine Immobilie gekauft hat, ist Grunderwerbsteuersätze von 3,5% bis 6,5% gewohnt. Auf Mallorca beginnt die ITP bei 8% und steigt progressiv bis auf 13%. Das ist kein Fehler in der Berechnung, sondern die balearische Realität. Wer diesen Unterschied nicht einkalkuliert, unterschätzt seinen Gesamtaufwand erheblich.

Erbschaft und Nachfolgeplanung frühzeitig denken

Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft, sollte gleichzeitig darüber nachdenken, was im Erbfall damit passiert. Das balearische Erbschaftsrecht hat einige Besonderheiten gegenüber dem deutschen Recht, und eine frühzeitige Planung kann die Steuerlast für die nächste Generation erheblich reduzieren. Unser Leitfaden zu internationalen Erbschaften zwischen Spanien und Deutschland gibt einen ersten Überblick. Sprechen Sie uns an, wenn Sie das von Anfang an richtig strukturieren möchten.

Neubau oder Bestandsimmobilie: Was passt zu Ihnen?

Eine ausführliche Analyse beider Optionen finden Sie in unserem Leitfaden zu den Unterschieden zwischen Neubau und Bestandsimmobilie in Spanien. Wenn Sie unsicher sind, was für Ihre Situation sinnvoller ist, sprechen Sie uns an.

Die besten Lagen für den Immobilienkauf auf Mallorca

Palma

Die Inselhauptstadt bietet ganzjährige Stadtkultur, vollständige Infrastruktur, internationale Schulen, ein starkes Gesundheitssystem und eine hohe Mietnachfrage. Renovierte Altbauwohnungen und Stadthäuser im historischen Kern und den umliegenden Vierteln sind besonders bei internationalen Käufern gefragt.

Südwesten: Andratx, Santa Ponsa und Portals

Der Südwesten ist konsistent die prestigereichste und wettbewerbsintensivste Zone der Insel. Andratx, Camp de Mar, Santa Ponsa und Portals ziehen zahlungskräftige internationale Käufer an, die nach Villen, Meerblick und Nähe zu den besten Yachthäfen Mallorcas suchen. Die Preise gehören hier zu den höchsten auf der Insel.

Norden: Pollença und Alcúdia

Der Norden bietet ein ruhigeres, authentischeres Ambiente mit dramatischer Bergkulisse und schönen Buchten. Pollença und Alcúdia sind feste Favoriten unter nordeuropäischen Käufern, die ein Feriendomizil mit echtem lokalen Charakter suchen.

Südosten: Santanyí und Felanitx

Der Südosten hat in den letzten Jahren wachsendes Interesse geweckt, besonders unter deutschen und skandinavischen Käufern. Santanyí ist bekannt für seine goldsteinigen Dörfer, kristallklares Wasser und ein entspanntes Lebenstempo.

Inland und Nordwesten: Sóller und Valldemossa

Für Käufer, die etwas wirklich Besonderes suchen, bieten die Bergdörfer der Serra de Tramuntana einige der einzigartigsten Immobilien der Insel. Sóller mit seiner ikonischen Bahnverbindung nach Palma ist ein zeitloser Klassiker. Valldemossa zieht all jene an, die absolute Ruhe und außergewöhnliche Landschaft suchen. Das Angebot in diesen Lagen ist begrenzt, was die Nachfrage konstant hoch hält.

Typische Fehler deutscher Käufer auf Mallorca

• Die ETV-Frage nicht vor dem Kauf klären. Wer mit Ferienvermietabsicht kauft und die Lizenzfrage erst nach dem Notartermin stellt, kann eine böse Überraschung erleben. Seit Decreto 4/2025 gibt es keine neuen Lizenzen mehr.
• Bei Fincas die Due Diligence unterschätzen. Schwarzbauten, nicht genehmigte Anbauten und Baurechtsverstöße sind auf dem Land häufiger als vermutet und müssen vor dem Kauf identifiziert werden.
• Die Gesamtkosten falsch berechnen. Wer nur den Kaufpreis im Blick hat, unterschätzt die tatsächliche Investition erheblich. Steuern und Nebenkosten machen 11% bis 15% des Kaufpreises aus.
• Einen Anwalt wählen, der mit dem Makler oder Verkäufer verbunden ist. Ihr Anwalt muss vollständig unabhängig sein, mit ausschließlicher Loyalität Ihnen gegenüber.
• Erbschaftsplanung auf später verschieben. Wer eine Immobilie in Spanien kauft, ohne den Erbfall zu bedenken, schafft unnötige Risiken für seine Familie.

Wenn Sie sicherstellen möchten, keinen davon zu machen, sprechen Sie uns an, bevor Sie sich festlegen.

Häufig gestellte Fragen

Können Nicht-Residenten auf Mallorca eine Immobilie kaufen?

Ja. Es gibt keine Wohnsitzpflicht für den Immobilienkauf auf Mallorca. Ausländische Staatsangehörige jeder Nationalität können frei kaufen, sofern sie eine NIE-Nummer besitzen und den üblichen rechtlichen Prozess durchlaufen. Wenn Sie Hilfe bei der Beantragung Ihrer NIE benötigen, übernehmen wir das gerne für Sie.

Wie lange dauert der Kaufprozess?

In unkomplizierten Fällen mit vollständiger Dokumentation dauert der Prozess vom akzeptierten Angebot bis zur Unterzeichnung beim Notar typischerweise sechs bis zehn Wochen. Komplexere Fälle, insbesondere bei Landimmobilien oder baurechtlichen Unregelmäßigkeiten, können erheblich länger dauern.

Brauche ich einen Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien?

Rechtlich vorgeschrieben ist es nicht, aber sehr dringend zu empfehlen. Die Risiken eines Kaufs ohne unabhängige rechtliche Vertretung sind erheblich, besonders für ausländische Käufer, die mit dem spanischen Immobilienrecht nicht vertraut sind. Mehr dazu in unserem Leitfaden zu der Frage, ob Sie einen Anwalt brauchen.

Welche Steuern zahle ich beim Kauf auf Mallorca?

Bei Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an, die auf den Balearen zwischen 8% und 13% liegt, je nach Kaufpreis. Bei Neubauten zahlen Sie 10% Mehrwertsteuer plus 1,5% Stempelsteuer. Dazu kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren. Die Gesamtnebenkosten liegen typischerweise zwischen 11% und 15% des Kaufpreises. Den vollständigen Überblick finden Sie in unserem Leitfaden zu Kosten und Steuern auf den Balearen.

Kann ich als Nicht-Resident eine Hypothek in Spanien aufnehmen?

Ja. Spanische Banken vergeben Hypotheken an nicht ansässige Käufer, in der Regel bis zu 60% bis 70% des Taxationswerts, mit Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren. Eine Vorabgenehmigung vor dem Angebot ist empfehlenswert. Unser Team hilft Ihnen bei der Orientierung.

Gibt es noch Ferienvermietlizenzen auf Mallorca?

Neue ETV-Lizenzen werden seit Decreto 4/2025 nicht mehr vergeben. Wer eine Immobilie mit Ferienvermietabsicht kaufen möchte, muss auf ein Objekt mit bestehender und übertragbarer Lizenz achten. Das ist ein rechtlich sensibler Punkt, der vor dem Kauf geklärt werden muss. Sprechen Sie uns an, bevor Sie sich entscheiden.

Gibt mir der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ein Aufenthaltsrecht?

Nein. Seit dem Ende des Golden-Visa-Programms im April 2025 bietet ein Immobilienkauf keinen direkten Weg zur Aufenthaltserlaubnis mehr. Wenn Sie dauerhaft in Spanien leben möchten, müssen Sie das entsprechende Visum oder die Aufenthaltserlaubnis separat beantragen. Unser Leitfaden zu Leben auf Mallorca nach dem Immobilienkauf erklärt alle Optionen.

Wie KJ Ihnen helfen kann

Eine Immobilie auf Mallorca als Ausländer kaufen ist ein gut etablierter Prozess und mit dem richtigen Team an Ihrer Seite transparent und sicher in jedem Schritt. Der rechtliche Rahmen ist klar, der Markt ist offen und Mallorca bietet nach wie vor einige der attraktivsten Immobilienmöglichkeiten in Europa.

Bei KJ arbeiten wir ausschließlich mit internationalen Käufern und bündeln die rechtliche, steuerliche und lokale Expertise, die Sie für einen souveränen Kauf benötigen. Ob Sie gerade erst mit der Suche beginnen oder bereit sind, den nächsten Schritt zu gehen, kontaktieren Sie unser Team noch heute und wir begleiten Sie bis zum Ziel.