Checklist legal abans de comprar un habitatge a Mallorca (2026)
Comprar un habitatge és una gran decisió, i en el moment en què passa de mirar anuncis a fer una oferta, un bon checklist legal abans de comprar un habitatge a Mallorca és el que protegeix els seus diners i la seva tranquil·litat. En una illa amb un mercat molt actiu i moltes operacions entre parts que no coincideixen a la mateixa ciutat, els problemes solen aparèixer just on no es va comprovar alguna cosa a temps. Aquest article reuneix les comprovacions legals que importen abans de firmar, i on falla cadascuna a la pràctica.
En aquest article hi trobarà: qui intervé en la compra i com comprar a distància, les comprovacions que ha de passar l'immoble, la seva documentació i situació fiscal, què passa en la fase d'arres i en la firma, i les preguntes que més ens fan.
Abans de firmar: qui intervé i com es compra a distància
Encara que conegui el sistema, convé tenir clar des del principi qui el protegeix de veritat i com firmar quan no hi pot ser present.
El notari dona fe, no defensa el seu interès
A Espanya el notari autoritza l'escriptura i comprova la legalitat de l'acte, però és imparcial. No revisa per vostè si l'habitatge arrossega deutes, si falta una llicència o si el preu és raonable. Aquesta comprovació prèvia és seva. Si no la fa, o no encarrega que la facin, el problema passa a ser seu el dia de la firma.
Comprar mitjançant poder notarial
No sempre és possible ser a Mallorca el dia de la firma. El poder notarial permet que una altra persona, sovint el seu advocat, firmi en nom seu. És una eina habitual i segura quan està ben redactada, però convé cuidar-la:
- El poder ha de recollir amb precisió què pot i què no pot fer l'apoderat.
- Un poder massa ampli atorga més marge del necessari.
- Si s'atorga fora d'Espanya, sol necessitar apostilla i traducció jurada.
Un poder ben acotat el protegeix. Un de genèric trasllada a una altra persona decisions que són seves.
Qui fa què en la compra
Tres figures apareixen una vegada i una altra, i no són intercanviables.
| Figura | Funció | Defensa el seu interès? |
|---|---|---|
| Notari | Autoritza l'escriptura i dona fe de la seva legalitat, imparcial per llei. | No |
| Gestoria | Tramita gestions i paperassa. | No |
| Advocat independent | Revisa, negocia i protegeix només el seu interès. | Sí |
El checklist legal abans de comprar un habitatge: l'immoble
Abans d'enamorar-se de la terrassa i les vistes, l'immoble ha de passar unes comprovacions bàsiques. Aquest és el nucli del checklist legal abans de comprar un habitatge a Mallorca.
Titularitat i càrregues: la nota simple
La nota simple és l'extracte del Registre de la Propietat. Mostra el titular registrat, la descripció de l'immoble i les càrregues que hi pesen. Demani una nota simple actualitzada i comprovi:
- El venedor és el titular registrat, o està legalment facultat per vendre.
- La descripció i la superfície coincideixen amb el que realment compra.
- No queden hipoteques, embargaments ni altres càrregues.
Llegir bé la nota simple és on marca la diferència una mirada experta.
Deutes, comunitat i impostos pendents
A Espanya alguns deutes viatgen amb l'immoble, no amb la persona. Com a comprador pot assumir quotes de comunitat impagades o certs impostos locals. Abans de comprometre's, confirmi:
- Les quotes de la comunitat de propietaris estan al dia, amb certificat de l'administrador.
- L'IBI està pagat i al corrent.
- Els subministraments estan abonats i són transferibles.
Llicències i realitat construïda
El que hi ha sobre el terreny no sempre coincideix amb el que consta al paper. Ampliacions, piscines i cases al camp són les fonts de problemes més freqüents. Un immoble amb una obra sense llicència és difícil d'assegurar, de finançar i de vendre després. Si l'habitatge és en sòl rústic o mostra afegits posteriors, convé revisar-ho a fons abans de seguir.
La seva documentació i la seva situació fiscal
Al costat de l'immoble, la seva pròpia documentació ha d'estar llesta. Si compra des de fora de l'illa, aquesta part sol portar més temps del previst, així que comenci aviat.
- La seva identificació: si és resident, el seu DNI o NIE. Si no és resident, el NIE és obligatori per comprar. Expliquem com funciona a NIE per comprar un habitatge a Espanya.
- Un compte bancari a Espanya: útil per a les transferències, per domiciliar els subministraments i per al xec bancari que sovint es demana a la firma.
- Justificació de l'origen dels fons: bancs i notaris apliquen controls de blanqueig de capitals, així que conservi proves clares de la procedència dels seus diners.
Resident o no resident: què canvia
La majoria de les comprovacions són iguals per a tothom, però hi ha matisos que convé tenir en compte:
- Si no és resident, el NIE és imprescindible per a la compra.
- Si el venedor no és resident, el comprador ha de retenir un percentatge del preu i ingressar-lo a Hisenda.
- La tributació de l'operació pot variar segons la seva residència.
Comprar una propietat a Mallorca?
Assessorament legal per a compradors internacionals.
La fase d'arres: quan els diners es comprometen
Aquí el comprador lliura diners de veritat, sovint abans d'haver-se assessorat bé. Aquí també passen les pèrdues més doloroses.
Reserva i contracte d'arres
Un petit pagament de reserva sol retirar l'immoble del mercat. El compromís més gran arriba amb el contracte d'arres, i les seves condicions decideixen què passa si una part se'n fa enrere.
Els riscos del contracte d'arres
El contracte d'arres més freqüent a Espanya pot costar-li tot el senyal si no arriba a comprar, o deixar-lo poc protegit si el venedor es retira. Com que la redacció té conseqüències reals, el tractem per separat i en detall.
Despeses, impostos i la firma
Dos apartats tanquen el checklist: el que pagarà i el que passa el dia de la firma.
Què se suma al preu
El preu de compra no és el cost total. Prevegi a més partides com:
- Impost de transmissions o IVA, segons sigui habitatge usat o obra nova.
- Despeses de notaria i de registre.
- Honoraris d'advocat i de gestoria.
Els percentatges concrets per a les Balears els detallem en un article propi, en lloc de resumir-los aquí de manera imprecisa.
L'escriptura i el que ve després
La compra es tanca davant de notari, on es firma l'escriptura pública i es paga la resta del preu. Abans de firmar convé revisar amb calma cada punt de l'escriptura. Després de la firma, l'escriptura s'inscriu al Registre de la Propietat i els subministraments es posen al seu nom.
Una pregunta sobre la seva situació a Mallorca?
Resposta personal en un dia hàbil.
Preguntes freqüents
- Necessito un advocat si ja hi intervé el notari?
- El notari dona fe de l'acte, però és imparcial i no defensa el seu interès. Per això molts compradors encarreguen a un advocat independent la revisió prèvia. Ho expliquem a Necessito un advocat per comprar una propietat a Espanya?
- Puc comprar a Espanya sense ser resident?
- Sí. Els no residents compren amb normalitat. Necessitarà un NIE i alguns aspectes fiscals canvien, però la propietat està al seu abast.
- Què és el contracte d'arres?
- És el contracte privat de senyal previ a l'escriptura. Fixa el preu, el termini i què passa si una part no compleix. El tipus d'arres canvia molt els seus drets.
- Puc comprar sense ser present a la firma?
- Sí, mitjançant un poder notarial que autoritzi una altra persona a firmar per vostè. Convé que el poder estigui ben acotat i, si s'atorga fora d'Espanya, apostillat i traduït.
Com el pot ajudar KJ
Un bon checklist legal abans de comprar un habitatge a Mallorca es redueix a una idea: saber a què es compromet abans que els seus diners estiguin en joc. Les sorpreses cares que veiem gairebé sempre es podien evitar amb les comprovacions adequades en el moment adequat.
KJ Legal Plus és un despatx boutique a Palma de Mallorca que acompanya el comprador en cada pas, en el seu idioma, perquè res de l'escriptura ni del contracte d'arres l'agafi per sorpresa. Si està pensant a comprar a l'illa, parli amb nosaltres abans de firmar res, a través de la nostra pàgina de contacte.