Què és un contracte d'arres i quins riscos té? (2026)

Per a molts compradors, firmar el contracte d'arres és el moment en què la compra es fa real. S'entrega un senyal, normalment al voltant del 10 % del preu, i les dues parts es comprometen a firmar l'escriptura en una data concreta. Amb el contracte d'arres, els riscos i les conseqüències depenen gairebé del tot de com estigui redactada una sola clàusula, i aquesta clàusula sovint es firma sense haver-la llegit amb calma.

A Mallorca, on la demanda internacional escurça els terminis i la pressió per reservar és alta, és habitual pagar el senyal abans d'haver comprovat res de l'habitatge. En aquest article expliquem què és un contracte d'arres, quins tipus n'hi ha, quins riscos convé vigilar i com firmar-lo també a distància.

En aquest article hi trobarà: què és un contracte d'arres i en què es diferencia d'una reserva, els tres tipus d'arres i les seves conseqüències, una taula comparativa, els riscos més habituals a Mallorca, com firmar a distància amb poder notarial i respostes a les preguntes més freqüents.

Què és un contracte d'arres

Un contracte privat previ a l'escriptura

El contracte d'arres és un acord privat entre comprador i venedor que es firma abans de l'escriptura pública de compravenda. Identifica l'immoble, fixa el preu i la data límit per escripturar, i recull la quantitat que el comprador entrega com a senyal. Aquesta quantitat es descompta després del preu final.

La seva funció és donar seguretat a les dues parts mentre es prepara la compra: el venedor retira l'habitatge del mercat i el comprador guanya temps per organitzar el finançament, el NIE i la documentació.

Què fa el notari i què no

Les arres es firmen normalment sense notari. El notari intervé més tard, a l'escriptura: dona fe de la identitat de les parts i de la legalitat de l'acte, però no defensa el seu interès ni revisa si les condicions que va pactar a les arres li convenen. Ho expliquem amb més detall a Necessito un advocat per comprar una propietat a Espanya?

Reserva i arres no són el mateix

Abans de les arres, moltes immobiliàries demanen una reserva: una quantitat petita per retirar l'habitatge del mercat durant uns dies. Llegeixi amb atenció el document de reserva:

• Qui guarda els diners, l'agència o el venedor.
• En quins casos es tornen si finalment no firma les arres.
• Si la quantitat es descompta del senyal posterior.

Els tres tipus d'arres i les seves conseqüències

La llei distingeix tres tipus d'arres. Cadascun produeix efectes molt diferents si una de les parts no arriba a l'escriptura.

Arres penitencials

Són les més habituals a Mallorca. Permeten a qualsevol de les parts desistir de la compra: si es retira el comprador, perd el senyal; si es retira el venedor, retorna el doble del que ha rebut. Estan regulades a l'article 1454 del Codi Civil.

Arres confirmatòries

Són un pagament a compte del preu i confirmen que la compravenda està tancada. No permeten desistir: si una part incompleix, l'altra pot exigir que es firmi l'escriptura o resoldre el contracte i reclamar els danys i perjudicis.

Arres penals

Funcionen com una penalització per incompliment. Qui compleix pot quedar-se el senyal com a indemnització i, segons el que s'hagi pactat, continuar exigint que es completi la compravenda.

Per què importa tant la redacció

Els tribunals exigeixen que les arres penitencials es pactin de manera clara. Si el contracte és ambigu, se sol entendre que les arres són confirmatòries, i la possibilitat de retirar-se pagant una quantitat desapareix. Un contracte que només diu «arres», sense més, no és una bona base per a una compra d'aquest import.

Comparativa dels tres tipus

Contracte d'arres: riscos més habituals a Mallorca

La majoria dels problemes no vénen del tipus d'arres, sinó de firmar massa aviat o amb un contracte incomplet.

Pagar el senyal sense haver revisat l'habitatge

Abans de transferir el senyal hauria de saber, com a mínim, qui és el titular registral, si hi ha càrregues com hipoteques o embargaments, si hi ha deutes amb la comunitat o d'IBI i si l'habitatge està en regla des del punt de vista urbanístic. La nota simple del Registre de la Propietat és el punt de partida, no la revisió completa.

Que no firmin tots els propietaris

Si l'habitatge pertany a diverses persones, a un matrimoni en règim de guanys o a hereus que encara no han acceptat l'herència, tots han de consentir la venda. Una firma que falta pot convertir el senyal en un problema difícil de recuperar.

Terminis i condicions que no es poden complir

Una data límit massa curta és un dels riscos més freqüents. Si el seu banc no aprova la hipoteca a temps o encara no té el NIE per comprar un habitatge a Espanya, pot perdre el senyal sense haver canviat d'opinió. Revisi especialment:

• La data límit per firmar l'escriptura i qui tria la notaria.
• Una condició de finançament que li retorni el senyal si el banc denega el préstec.
• Que l'habitatge s'entregui lliure de càrregues, arrendataris i ocupants.
• Quin mobiliari i quins elements s'inclouen en el preu.

Qui guarda els diners

No és el mateix entregar el senyal directament al venedor que deixar-lo en dipòsit a l'agència o en un compte controlat per un advocat. Si el venedor incompleix i els diners ja són al seu compte, recuperar el doble pot exigir una reclamació judicial, amb el temps i el cost que això comporta.

Firmar el contracte d'arres a distància

Molts dels nostres clients compren des d'Alemanya, Suïssa, el Regne Unit o Escandinàvia. Comprar a distància és perfectament possible si s'organitza bé.

Les arres sense viatjar a Mallorca

Com a contracte privat, el contracte d'arres es pot firmar a distància, per exemple amb firma electrònica o intercanviant el document firmat. El que importa no és on el firma, sinó que algú hagi revisat abans el contracte i l'habitatge en nom seu.

El poder notarial per a l'escriptura

L'escriptura sí que exigeix comparèixer davant notari. Amb un poder notarial, una persona de confiança, per exemple el seu advocat, firma en nom seu. Si atorga el poder fora d'Espanya, en general necessitarà l'apostilla i una traducció jurada. Preparar-lo amb temps evita que el termini de les arres venci mentre el poder encara és en camí. Ho expliquem a la nostra guia per comprar una propietat a Espanya com a no resident.

Preguntes freqüents

Què passa si el venedor es fa enrere després de firmar les arres?

Amb arres penitencials, li ha de retornar el doble del senyal. Amb arres confirmatòries, vostè pot exigir que es firmi la venda o resoldre el contracte i reclamar danys i perjudicis.

Quant es paga d'arres en comprar un habitatge a Mallorca?

No hi ha cap quantitat fixada per llei. El més habitual és al voltant del 10 % del preu, tot i que es pot negociar.

El contracte d'arres s'ha de firmar davant notari?

No. És un contracte privat entre comprador i venedor. El notari intervé després, a l'escriptura de compravenda.

Recupero les arres si el banc no em concedeix la hipoteca?

Només si el contracte ho preveu. Sense una condició de finançament, amb arres penitencials el normal és perdre el senyal.

Puc firmar el contracte d'arres sense ser a Mallorca?

Sí. Pot firmar-lo a distància i, per a l'escriptura, atorgar un poder notarial perquè una altra persona firmi en nom seu.

Com el pot ajudar KJ

Revisar abans de pagar el senyal

El senyal es transfereix en minuts, però els seus efectes l'acompanyen fins a l'escriptura. La revisió de l'habitatge, el tipus d'arres i les condicions del contracte han d'estar resolts abans de pagar res, dins del procés complet de comprar una propietat a Mallorca sent estranger.

A KJ Legal Plus revisem o redactem el seu contracte d'arres, comprovem l'habitatge abans de la firma i l'acompanyem fins a l'escriptura, també si compra a distància amb poder notarial.

Ha de firmar un contracte d'arres? Sol·liciti una consulta