Arras-Vertrag in Spanien: Risiken beim Immobilienkauf (2026)
Wer in Spanien eine Immobilie kauft, unterschreibt fast immer zuerst einen Arras-Vertrag, und genau hier erleben deutsche Käufer die größte Überraschung. Ohne Notar, ohne Vormerkung im Grundbuch und oft ohne vorherige Prüfung der Immobilie überweisen Sie rund 10 % des Kaufpreises, meist direkt an den Verkäufer. In Deutschland wäre ein solcher privater Vorvertrag über ein Grundstück gar nicht wirksam. In Spanien ist er die Regel, und seine Folgen hängen fast vollständig von einer einzigen Klausel ab.
Auf Mallorca, wo die internationale Nachfrage die Fristen verkürzt, wird diese Klausel oft unter Zeitdruck unterschrieben. Dieser Artikel erklärt, warum der Arras-Vertrag so anders funktioniert als ein Kauf beim deutschen Notar, welche drei Arten es gibt, welche Risiken Sie kennen sollten und wie Sie unterschreiben, ohne anzureisen.
In diesem Artikel: Notar und Notario im Vergleich, Reservierungsvertrag und Arras-Vertrag, die drei Arten von Arras mit Vergleichstabelle, typische Risiken für deutsche Käufer einschließlich der Finanzierung, die Unterschrift per Vollmacht und die häufigsten Fragen.
Notar oder Notario: Warum der Arras-Vertrag ohne Schutz auskommt
So läuft es beim deutschen Notar
In Deutschland muss jeder Vertrag über den Kauf eines Grundstücks notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar belehrt beide Seiten, lässt eine Auflassungsvormerkung eintragen, und der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Eine hohe Anzahlung an den Verkäufer vor dem Notartermin ist unüblich.
So läuft es in Spanien
Der Arras-Vertrag ist ein privater Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er legt Objekt, Preis und die Frist für die notarielle Kaufurkunde (escritura) fest und regelt die Anzahlung, die später auf den Kaufpreis angerechnet wird. Er ist auch ohne Notar verbindlich. Der Notario kommt erst bei der escritura ins Spiel, oft Wochen oder Monate später.
Was der Notario prüft und was nicht
Auch dann ist der Notario kein deutscher Notar. Er prüft Identität, Vertretungsbefugnis und die formale Rechtmäßigkeit der Urkunde, ist aber neutral und belehrt Sie nicht darüber, ob die Bedingungen, die Sie im Arras-Vertrag akzeptiert haben, für Sie günstig sind.
Anwalt und Abogado
Diese Lücke schließt ein spanischer Abogado, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt, idealerweise bevor Sie etwas unterschreiben. Mehr dazu in Brauche ich einen Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien?
Reservierungsvertrag und Arras-Vertrag
Die Reservierung beim Makler
Vor dem Arras-Vertrag verlangen viele Makler auf Mallorca eine Reservierungsgebühr, mit der die Immobilie für einige Tage vom Markt genommen wird. Anders als in Deutschland, wo solche Gebühren oft unwirksam sind, wird sie in Spanien häufig verbindlich vereinbart. Prüfen Sie im Reservierungsvertrag:
- Wer das Geld verwahrt, der Makler oder der Verkäufer.
- Wann es zurückgezahlt wird, wenn kein Arras-Vertrag zustande kommt.
- Ob es auf die spätere Anzahlung angerechnet wird.
Der Arras-Vertrag als eigentliche Bindung
Erst mit dem Arras-Vertrag binden sich beide Seiten an Preis und Termin. Spätestens hier sollte die rechtliche Prüfung abgeschlossen sein.
Die drei Arten von Arras im spanischen Recht
Das spanische Recht kennt drei Arten von Arras. Auf dem Papier sehen sie fast gleich aus, die Folgen beim Scheitern des Kaufs sind aber völlig verschieden.
Arras penitenciales: Rücktritt gegen Verlust der Anzahlung
Auf Mallorca die häufigste Form. Beide Seiten dürfen vom Kauf zurücktreten: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.
Arras confirmatorias: verbindliche Teilzahlung
Die Anzahlung ist hier eine Teilzahlung auf den Kaufpreis und bestätigt den Kauf. Ein Rücktritt ist nicht vorgesehen. Erfüllt eine Seite nicht, kann die andere auf Erfüllung bestehen oder vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen.
Arras penales: Vertragsstrafe
Die Anzahlung wirkt als Vertragsstrafe. Wer vertragstreu bleibt, darf sie behalten und je nach Formulierung trotzdem auf Erfüllung bestehen.
Warum die Formulierung entscheidet
Spanische Gerichte verlangen, dass das Rücktrittsrecht klar vereinbart ist. Bei unklarer Formulierung gelten die Arras meist als confirmatorias, und die Möglichkeit, gegen Verlust der Anzahlung auszusteigen, entfällt. Ein Vertrag, der nur von «Arras» spricht, ist für einen Kauf dieser Größenordnung keine solide Grundlage, schon gar nicht, wenn er nur auf Spanisch vorliegt.
Die drei Arten im Vergleich
| Art der Arras | Rücktritt möglich? | Wenn der Käufer nicht kauft | Wenn der Verkäufer nicht verkauft |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Ja, für beide Seiten | Verliert die Anzahlung | Zahlt das Doppelte zurück |
| Confirmatorias | Nein | Verkäufer kann Erfüllung oder Schadensersatz verlangen | Käufer kann Erfüllung oder Schadensersatz verlangen |
| Penales | Nein | Verliert die Anzahlung als Strafe, Erfüllung bleibt möglich | Zahlt die vereinbarte Strafe, Erfüllung bleibt möglich |
Arras-Vertrag in Spanien: typische Risiken für deutsche Käufer
Die meisten Probleme entstehen nicht durch die Art der Arras, sondern weil zu früh oder mit einem unvollständigen Vertrag unterschrieben wird.
Anzahlung ohne geprüfte Immobilie
Bevor Sie überweisen, sollten Sie wissen, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ob Hypotheken oder Pfändungen bestehen, ob Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft oder der Grundsteuer (IBI) offen sind und ob Haus und Anbauten baurechtlich legal sind. Der Grundbuchauszug (nota simple) ist der Anfang, nicht die vollständige Prüfung.
Nicht alle Eigentümer unterschreiben
Gehört die Immobilie mehreren Personen, einem Ehepaar im spanischen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft (gananciales) oder Erben, die das Erbe noch nicht formell angenommen haben, müssen alle zustimmen. Eine fehlende Unterschrift kann Ihre Anzahlung in eine schwer durchsetzbare Forderung verwandeln.
Finanzierung: deutsche oder spanische Bank
Deutsche Banken finanzieren eine Immobilie in Spanien selten direkt, meist nur über eine Beleihung Ihrer Immobilie in Deutschland. Spanische Banken vergeben Darlehen an Nichtresidenten, brauchen dafür aber Zeit und viele Unterlagen. Ist die Frist im Arras-Vertrag zu knapp, verlieren Sie die Anzahlung, ohne Ihre Meinung geändert zu haben. Achten Sie besonders auf:
- Die Frist für die escritura und wer den Notario auswählt.
- Einen Finanzierungsvorbehalt, der die Anzahlung zurückgibt, wenn die Bank ablehnt.
- Die Übergabe frei von Lasten, Mietern und Bewohnern.
- Ein Inventar der mitverkauften Möbel und Ausstattung.
Auch die NIE-Nummer für den Immobilienkauf sollte vor Ablauf der Frist vorliegen.
Wer verwahrt das Geld?
Ein Notaranderkonto wie in Deutschland ist in Spanien nicht üblich. Die Anzahlung geht oft direkt an den Verkäufer. Springt er dann ab, kann die Rückforderung des doppelten Betrags eine Klage erfordern, mit dem entsprechenden Zeit- und Kostenaufwand. Mehr Sicherheit bietet die Verwahrung beim Makler oder auf einem Treuhandkonto Ihres Anwalts.
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Unterschreiben, ohne anzureisen
Viele unserer Mandanten kaufen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Ein Kauf aus der Ferne funktioniert gut, wenn er rechtzeitig vorbereitet wird.
Den Arras-Vertrag aus der Ferne unterschreiben
Als privater Vertrag kann der Arras-Vertrag aus der Ferne unterschrieben werden, etwa elektronisch oder durch Austausch der unterschriebenen Exemplare. Entscheidend ist nicht, wo Sie unterschreiben, sondern dass Vertrag und Immobilie vorher in Ihrem Auftrag geprüft wurden.
Notarielle Vollmacht für die escritura
Die escritura selbst wird vor einem spanischen Notario unterzeichnet. Mit einer notariellen Vollmacht unterschreibt eine Vertrauensperson, etwa Ihr Anwalt, für Sie. Sie können die Vollmacht bei einem deutschen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung erteilen oder beim spanischen Konsulat. Bereiten Sie sie früh vor, damit die Frist im Arras-Vertrag nicht abläuft, während die Vollmacht noch unterwegs ist. Mehr dazu in Immobilienkauf in Spanien als Nichtresident.
Häufige Fragen
- Ist ein Arras-Vertrag ohne Notar gültig?
- Ja. In Spanien ist der Arras-Vertrag ein privater Vertrag und auch ohne Notar verbindlich. Der Notario wirkt erst bei der escritura mit.
- Reicht es, wenn der Notario den Kauf prüft?
- Nein. Der Notario ist neutral, prüft die Urkunde und berät Sie nicht zu den Bedingungen des Arras-Vertrags. Dafür brauchen Sie einen eigenen Abogado.
- Was passiert, wenn der Verkäufer nach dem Arras-Vertrag abspringt?
- Bei arras penitenciales muss er Ihnen das Doppelte der Anzahlung zahlen. Bei arras confirmatorias können Sie auf Erfüllung bestehen oder Schadensersatz verlangen.
- Bekomme ich die Anzahlung zurück, wenn die Bank nicht finanziert?
- Nur, wenn der Vertrag einen Finanzierungsvorbehalt enthält. Ohne ihn verlieren Sie bei arras penitenciales in der Regel die Anzahlung.
- Wie hoch ist die Anzahlung beim Immobilienkauf in Spanien?
- Gesetzlich ist kein Betrag festgelegt. Üblich sind rund 10 % des Kaufpreises, der Betrag ist verhandelbar.
- Muss ich zur Unterschrift nach Mallorca reisen?
- Nein. Den Arras-Vertrag können Sie aus der Ferne unterschreiben, und für die escritura erteilen Sie eine notarielle Vollmacht.
Wie KJ Ihnen helfen kann
Erst prüfen, dann zahlen
Die Anzahlung ist in Minuten überwiesen, ihre Folgen begleiten Sie bis zur escritura. Prüfung der Immobilie, Art der Arras und Vertragsbedingungen sollten geklärt sein, bevor Sie etwas zahlen, eingebettet in den gesamten Ablauf, den wir in Immobilie kaufen auf Mallorca als Ausländer: Der vollständige Leitfaden beschreiben.
KJ Legal Plus prüft oder entwirft Ihren Arras-Vertrag auf Deutsch, prüft die Immobilie vor der Unterschrift und begleitet Sie bis zum Notario. Sie müssen dafür nicht anreisen.
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