Immobilie auf Mallorca über eine GmbH kaufen (2026)

Viele deutsche Käufer fragen sich, ob sie ihre Immobilie auf Mallorca über eine GmbH kaufen sollten, oft weil sie bereits eine Gesellschaft in Deutschland haben. Der Gedanke liegt nahe: Die GmbH kauft, die GmbH zahlt, die Kosten laufen über das Unternehmen. In der Praxis greifen jedoch zwei Steuersysteme ineinander, und eine Struktur, die in Deutschland sinnvoll ist, kann in Spanien teuer werden.

Hinzu kommt ein verbreiteter Irrtum: Wer den deutschen Notar kennt, erwartet vom spanischen Notario dieselbe Beratung. Dieser Artikel zeigt, wann sich der Kauf über eine Gesellschaft lohnt, welche Risiken deutsche Käufer unterschätzen und worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten.

In diesem Artikel: was der spanische Notario prüft und was nicht, wann sich eine Gesellschaft lohnt, typische Risiken wie die verdeckte Gewinnausschüttung, deutsche GmbH oder spanische SL im Vergleich, Doppelbesteuerungsabkommen, Erbschaftsteuer und Wegzugsbesteuerung sowie die häufigsten Fragen.

Notar oder Notario: Wer prüft Ihre Struktur?

Was der deutsche Notar leistet

In Deutschland belehrt der Notar beide Seiten über die rechtlichen Folgen des Vertrags. Viele Käufer verlassen sich deshalb darauf, dass auch in Spanien jemand die gesamte Transaktion für sie im Blick hat.

Was der spanische Notario prüft

Der Notario prüft Identität, Vertretungsbefugnis und die formale Rechtmäßigkeit der Urkunde. Er ist neutral und vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Ob eine GmbH oder eine spanische SL für Ihre Situation sinnvoll ist und welche Steuern daraus folgen, gehört nicht zu seinen Aufgaben.

Anwalt und Abogado

Diese Lücke schließt ein spanischer Abogado, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Warum das beim Immobilienkauf wichtig ist, erklären wir in Brauche ich einen Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien?.

Wann es sich lohnt, eine Immobilie auf Mallorca über eine GmbH zu kaufen

Entscheidend ist nicht die Rechtsform, sondern die geplante Nutzung. Als Faustregel gilt: Je privater die Nutzung, desto seltener lohnt sich eine Gesellschaft.

Eigennutzung als Ferienhaus

Für ein Feriendomizil, das Sie und Ihre Familie selbst nutzen, ist der Kauf als Privatperson meist einfacher und günstiger. Als Nichtresident zahlen Sie in Spanien eine jährliche Einkommensteuer auf die Immobilie, auch wenn Sie sie nicht vermieten. Mehr dazu in Immobilienkauf in Spanien als Nichtresident.

Vermietung als echtes Geschäft

Wer mehrere Objekte erwirbt oder professionell vermietet, kann über eine Gesellschaft Verträge, Konten und Kosten bündeln. Beachten Sie, dass die Ferienvermietung auf Mallorca stark reguliert ist: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob für das Objekt eine gültige Lizenz besteht.

Mehrere Investoren

Kaufen Sie gemeinsam mit Partnern, lassen sich Gesellschaftsanteile leichter aufteilen und übertragen als ein Miteigentumsanteil an einer Immobilie. Eine Gesellschaftervereinbarung regelt, wer entscheidet, wer zahlt und wie ein Partner aussteigen kann.

Nachfolge innerhalb der Familie

Anteile lassen sich unter Erben verteilen, ohne die Immobilie selbst zu teilen. Das kann Streit vermeiden, ersetzt aber keine Nachfolgeplanung und lässt die Erbschaftsteuer nicht verschwinden.

Risiken und Kosten, die deutsche Käufer unterschätzen

Die meisten Probleme entstehen nicht beim Kauf, sondern Jahre später: bei der Nutzung, beim Verkauf oder im Erbfall.

Die Kaufnebenkosten sinken nicht

Eine Gesellschaft zahlt beim Kauf dieselben Steuern wie eine Privatperson: Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien oder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer bei Neubauten.

Private Nutzung und verdeckte Gewinnausschüttung

Nutzen Sie als Gesellschafter das Haus Ihrer GmbH privat, ohne eine marktübliche Miete zu zahlen, droht in Deutschland eine verdeckte Gewinnausschüttung. Auch das spanische Finanzamt bewertet solche Geschäfte zwischen Gesellschaft und Gesellschafter zum Marktwert. Im ungünstigsten Fall wird dieselbe Nutzung in beiden Ländern geprüft.

Laufende Kosten der Struktur

Eine Gesellschaft verursacht Kosten, auch wenn die Immobilie leer steht:

• Buchhaltung und Jahresabschluss, bei einer spanischen SL mit Hinterlegung im Handelsregister.
• Steuererklärungen, bei einer deutschen GmbH zusätzlich in Spanien.
• Bankkonto, Steuerberatung in beiden Ländern und Nachweis des wirtschaftlich Berechtigten.

Verkauf oder Auflösung der Struktur

Die Immobilie später aus der Gesellschaft herauszulösen, kann Steuern auf Ebene der Gesellschaft und des Gesellschafters auslösen. Auch der Verkauf der Anteile ist nicht automatisch günstiger: Das spanische Recht sieht vor, dass er bei Gesellschaften mit überwiegendem Immobilienvermögen in bestimmten Fällen wie ein Immobilienverkauf besteuert wird.

Deutsche GmbH oder spanische SL?

Viele Käufer möchten ihre bestehende GmbH nutzen. Das ist möglich, aber nicht immer die beste Wahl.

Kauf über Ihre deutsche GmbH

Die GmbH benötigt eine spanische Steuernummer (NIF) und legt Handelsregisterauszug und Vertretungsnachweise mit Apostille und beglaubigter Übersetzung vor. Mieteinnahmen aus der Immobilie werden in Spanien besteuert, und die GmbH hat zusätzliche Erklärungspflichten in Spanien. Eine spanische Sonderabgabe von jährlich 3 % auf den Katasterwert trifft vor allem Gesellschaften aus nicht kooperativen Staaten. Eine deutsche GmbH ist in der Regel nicht betroffen, das sollte aber im Einzelfall geprüft werden.

Gründung einer spanischen SL

Die Sociedad Limitada ist das spanische Gegenstück zur GmbH. Sie wird vor einem spanischen Notario gegründet, führt ihre Bücher in Spanien und zahlt dort Körperschaftsteuer. Für Gesellschafter und Geschäftsführer ist in der Regel eine NIE erforderlich.

Vergleich auf einen Blick

Sie müssen nicht anreisen

Die Gesellschaft unterschreibt durch ihren Geschäftsführer. Kann er nicht nach Mallorca reisen, erteilt er eine notarielle Vollmacht, entweder bei einem deutschen Notar mit Apostille und Übersetzung oder beim spanischen Konsulat. Lassen Sie die Vollmacht vor der Unterschrift prüfen: Eine unvollständige Vollmacht kann den Notartermin auf Mallorca verzögern.

Steuerliche Besonderheiten für deutsche Käufer

Für deutsche Käufer kommen drei Themen hinzu, die in rein spanischen Ratgebern meist fehlen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien

Einkünfte aus einer spanischen Immobilie darf Spanien besteuern. Wie Deutschland dieselben Einkünfte behandelt, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen, und das Ergebnis hängt davon ab, ob Sie privat, über eine GmbH oder über eine SL kaufen. Diese Wechselwirkung sollte vor dem Kauf durchgerechnet werden, nicht danach.

Erbschaftsteuer ohne Abkommen

Zwischen Deutschland und Spanien gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaftsteuer. Spanien besteuert das in Spanien gelegene Vermögen, Deutschland bei in Deutschland ansässigen Erblassern oder Erben grundsätzlich das weltweite Vermögen. Die spanische Steuer kann in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen angerechnet werden (§ 21 ErbStG). Ob die Erben eine Immobilie oder Gesellschaftsanteile erhalten, verändert die Rechnung in beiden Ländern.

Wegzugsbesteuerung beim Umzug nach Mallorca

Wer zu mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft beteiligt ist und seinen Wohnsitz nach Spanien verlegt, kann der Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG unterliegen. Deutschland besteuert dann stille Reserven in den Anteilen, als wären sie verkauft worden; die Steuer kann auf Antrag in Raten gezahlt werden. Planen Sie also nicht nur den Kauf, sondern auch einen möglichen Umzug, sollte die Struktur beides berücksichtigen. Mehr zum Umzug lesen Sie in Auswandern nach Mallorca: rechtlicher Leitfaden.

Häufige Fragen

Reicht der Notar, wenn ich eine Immobilie auf Mallorca über eine GmbH kaufe?

Nein. Der spanische Notario prüft die Urkunde und die Vertretungsbefugnis, berät Sie aber nicht dazu, ob die Struktur steuerlich sinnvoll ist. Dafür brauchen Sie einen eigenen Abogado.

Kann meine deutsche GmbH eine Immobilie in Spanien kaufen?

Ja. Sie benötigt eine spanische Steuernummer (NIF), Gesellschaftsunterlagen mit Apostille und beglaubigter Übersetzung sowie einen Nachweis des wirtschaftlich Berechtigten.

Darf ich das Haus meiner GmbH selbst nutzen?

Nur mit Vorsicht. Ohne marktübliche Miete droht in Deutschland eine verdeckte Gewinnausschüttung, und auch Spanien bewertet die Nutzung zum Marktwert.

Spare ich beim Kauf über eine Gesellschaft Steuern?

Beim Kauf selbst nicht. Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer und Stempelsteuer fallen für Gesellschaften genauso an wie für Privatpersonen.

Muss ich zur Unterschrift nach Mallorca reisen?

Nein. Der Geschäftsführer kann eine notarielle Vollmacht bei einem deutschen Notar mit Apostille oder beim spanischen Konsulat erteilen.

Wie KJ Ihnen helfen kann

Erst die Struktur, dann die Unterschrift

Eine Immobilie auf Mallorca über eine GmbH zu kaufen, kann die richtige Entscheidung sein oder über Jahre unnötige Kosten in zwei Ländern verursachen. Den Unterschied machen Ihre Nutzung, Ihr Wohnsitz und Ihre Nachfolgeplanung, geprüft vor dem Kauf und eingebettet in den gesamten Ablauf, den wir in Immobilienkauf auf Mallorca als Ausländer: der komplette Leitfaden beschreiben.

KJ Legal Plus berät Sie auf Deutsch, prüft die passende Struktur gemeinsam mit Ihrem deutschen Steuerberater und begleitet Sie bis zur Unterschrift beim Notario. Sie müssen dafür nicht anreisen.

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