Comprar una propietat a Mallorca a través d'una societat (2026)
Comprar una propietat a Mallorca a través d'una societat és una de les primeres preguntes que ens plantegen inversors, famílies amb un patrimoni rellevant i compradors que ja operen amb empreses al seu país. La idea sembla senzilla: la societat compra, la societat paga i, algun dia, la societat ven. A la pràctica, aquesta decisió condiciona els seus impostos durant anys, la seva planificació successòria i la manera com podrà fer servir l'habitatge.
A Mallorca, on moltes compres combinen ús propi, lloguer i planificació familiar, triar malament l'estructura surt car, i desfer-la després sol sortir encara més car. En aquest article analitzem quan té sentit comprar a través d'una societat, quins riscos se solen passar per alt i què convé revisar abans de signar.
En aquest article trobarà: les diferències entre comprar com a persona física o com a societat, els avantatges reals, els riscos i costos menys visibles, l'elecció entre societat espanyola o estrangera, una taula comparativa i respostes a les preguntes més freqüents.
Persona física o societat: què canvia realment
Qui és el propietari
Si compra com a persona física, vostè figura com a titular al Registre de la Propietat. Si compra a través d'una societat, la titular és la societat i vostè n'és el soci. Aquesta diferència, que sembla formal, canvia qui tributa per l'habitatge, com s'hereta i com es ven.
Com tributa la propietat
Com a persona física no resident, tributarà per l'Impost sobre la Renda de no Residents, fins i tot per un habitatge que no lloga. Ho expliquem amb detall a la nostra guia per comprar una propietat a Espanya com a no resident.
Si compra a través d'una societat espanyola, l'immoble passa a formar part de la seva comptabilitat. Els ingressos i despeses associats tributen en l'Impost sobre Societats, amb les seves pròpies obligacions anuals.
Per a què farà servir l'habitatge
Aquesta és la pregunta que més pesa en la decisió. Com a orientació general:
- Ús propi i familiar: la compra a títol personal sol ser més senzilla i menys costosa.
- Lloguer organitzat com a activitat: la societat pot tenir sentit, sobretot amb diversos immobles.
- Inversió amb diversos socis: la societat facilita repartir participacions i regular la sortida de cada soci.
- Planificació patrimonial i successòria: pot ser útil, però només dins d'una estratègia completa, mai com a solució aïllada.
Avantatges de comprar una propietat a Mallorca a través d'una societat
Ben plantejada, una societat pot aportar ordre, flexibilitat i continuïtat. Aquests són els avantatges que de debò pesen a la pràctica.
Separar l'immoble de la resta del seu patrimoni
En una societat de responsabilitat limitada, la responsabilitat dels socis queda limitada, amb caràcter general, a la seva aportació. Si l'immoble s'explota amb lloguers, obres o contractes amb tercers, aquesta separació té un valor real.
Facilitar l'entrada i la sortida de socis
Quan diverses persones inverteixen juntes, repartir participacions és més àgil que compartir la titularitat d'un immoble. Un bon pacte de socis regula des del principi qui decideix, qui paga i què passa si algú vol sortir.
Gestionar diversos immobles o un lloguer professional
Si l'objectiu és llogar de manera organitzada o reunir diversos immobles, la societat permet centralitzar contractes, comptes i despeses. Per a un únic habitatge d'ús propi, aquest avantatge gairebé mai no compensa els costos.
Ordenar la successió
Les participacions es poden repartir entre hereus sense dividir l'immoble. Això ajuda a evitar conflictes familiars, però no elimina per si sol l'Impost sobre Successions.
Riscos i costos que se solen passar per alt
La majoria dels problemes no apareixen el dia de la compra, sinó anys després: en fer servir l'habitatge, en vendre'l o en heretar-lo.
Els impostos de compra no canvien
Una societat no paga menys impostos en comprar: l'ITP o l'IVA i l'AJD s'apliquen igual que a una persona física.
Fer servir l'habitatge de la societat com a casa pròpia
És l'error més habitual. Si el soci o la seva família fan servir l'habitatge sense pagar a la societat un lloguer de mercat, Hisenda pot valorar aquest ús com una operació vinculada i exigir la tributació corresponent.
El cost anual de mantenir la societat
Una societat té obligacions encara que l'immoble no generi ingressos:
- Comptabilitat i dipòsit anual de comptes al Registre Mercantil.
- Declaració de l'Impost sobre Societats.
- Compte bancari, assessoria i, si escau, auditoria.
- Identificació del titular real davant notaris, bancs i registres.
Vendre, heretar o desfer l'estructura
Treure l'immoble de la societat pot generar impostos tant a la societat com al soci. Vendre les participacions tampoc no és sempre una via més barata: la llei preveu que, en determinats casos, la venda de participacions d'una societat l'actiu de la qual és principalment immobiliari tributi com si es vengués el mateix immoble.
A més, un no resident que té participacions d'una societat l'actiu de la qual està format majoritàriament per immobles a Espanya pot tributar a Espanya per aquestes participacions en l'Impost sobre el Patrimoni i en el de Successions.
El seu patrimoni a Mallorca. Ben estructurat.
Planificació successòria i patrimonial per a famílies internacionals.
Societat espanyola o societat estrangera
No és el mateix comprar amb una societat limitada espanyola que amb una societat que ja té al seu país. L'elecció afecta la fiscalitat, la documentació i els terminis.
Societat limitada espanyola
És l'opció més habitual per a immobles a Espanya. Des del 2022, el capital mínim exigit per constituir una SL és molt reduït, tot i que una societat infracapitalitzada no és bona idea si ha de comprar un immoble de valor. Tributa a Espanya per l'Impost sobre Societats i porta la comptabilitat aquí.
Societat estrangera
Pot comprar a Espanya, però necessita un NIF espanyol, documentació societària apostillada i, normalment, traduïda. Cal analitzar també:
- Com tributen les rendes de l'immoble a Espanya i al país de la societat, segons el conveni de doble imposició aplicable.
- El gravamen especial anual del 3 % sobre el valor cadastral que pot afectar determinades entitats no residents, sobretot si són en jurisdiccions no cooperatives.
- La identificació del titular real, que notaris i bancs verifiquen amb especial rigor.
Comprar a distància amb poder notarial
La societat signa a través del seu administrador. Si l'administrador no pot viatjar a Mallorca, pot atorgar un poder notarial perquè una altra persona signi en nom de la societat. Així pot comprar a distància sense desplaçar-se a la notaria.
Un poder atorgat a l'estranger necessita, amb caràcter general, l'apostilla i una traducció jurada. Convé revisar-lo abans de signar-lo: un poder incomplet pot endarrerir la signatura de l'escriptura.
Comparativa: persona física, SL espanyola o societat estrangera
Resum per criteris
| Criteri | Persona física | SL espanyola | Societat estrangera |
|---|---|---|---|
| Impostos de compra | ITP o IVA + AJD | Els mateixos | Els mateixos |
| Ús propi de l'habitatge | Senzill | Risc fiscal si no paga lloguer de mercat | Risc fiscal i més control |
| Cost anual de l'estructura | Baix | Mitjà | Mitjà o alt |
| Diversos inversors | Copropietat, menys flexible | Participacions i pacte de socis | Participacions, doble normativa |
| Successió | Herència de l'immoble | Herència de participacions | Herència de participacions, anàlisi internacional |
| Documentació per comprar | NIE i poder si compra a distància | Escriptura de la societat, NIF, titular real | NIF, documents apostillats i traduïts, titular real |
La taula és orientativa: el resultat depèn de la seva residència fiscal, de l'ús previst i de la seva situació familiar.
Comprar una propietat a Mallorca?
Assessorament legal per a compradors internacionals.
Preguntes freqüents
- Es paguen menys impostos en comprar una propietat a Mallorca a través d'una societat?
- No. Una societat paga els mateixos impostos de compra que una persona física: ITP en un habitatge de segona mà, o IVA i AJD en un d'obra nova.
- Puc viure en un habitatge que pertany a la meva societat?
- Sí, però si el fa servir sense pagar a la societat un lloguer de mercat, Hisenda pot considerar aquest ús una operació vinculada i exigir la tributació corresponent.
- És millor una SL espanyola o una societat del meu país?
- Depèn de la seva residència fiscal, del conveni de doble imposició aplicable i de l'ús de l'habitatge. Algunes societats estrangeres suporten a més un gravamen especial anual del 3 % sobre el valor cadastral.
- Puc comprar a través d'una societat sense viatjar a Mallorca?
- Sí. L'administrador de la societat pot atorgar un poder notarial perquè una altra persona signi l'escriptura en nom de la societat.
- Puc passar a una societat un habitatge que ja està al meu nom?
- Sí, però aportar o vendre un immoble a una societat sol tenir cost fiscal. Convé calcular-lo abans de decidir, perquè revertir l'operació després és igual de costós.
Com pot ajudar-lo KJ
L'estructura abans que l'escriptura
Comprar a través d'una societat pot ser una gran decisió o un cost innecessari durant anys. La diferència és a analitzar la seva residència fiscal, l'ús previst i la seva planificació familiar abans de signar res, dins del procés complet de comprar una propietat a Mallorca sent estranger.
A KJ Legal Plus estudiem amb vostè l'estructura adequada, coordinem la constitució de la societat quan escau i l'acompanyem fins a la signatura, també si compra a distància amb poder notarial.
Vol saber si una societat té sentit en el seu cas? Sol·liciti una consulta